다주택자 양도세 중과, 저도 처음엔 몰랐습니다 — 2026년 5월 전에 꼭 읽어보세요

다주택자 양도세 중과, 저도 처음엔 몰랐습니다 — 2026년 5월 전에 꼭 읽어보세요

 

지난달 상담했던 60대 고객분 이야기를 먼저 꺼내야 할 것 같습니다.

경기도 외곽에 아파트 두 채, 지방에 단독주택 한 채를 보유하고 계신 분이었는데, 처음 오셨을 때 하신 말씀이 이랬습니다. "어차피 다주택자니까 세금 많이 내는 거 당연한 거 아닌가요? 그냥 나중에 팔면 되지." 그 말을 듣고 저는 속으로 걱정이 됐습니다. 2026년 5월 9일이 어떤 날인지 아직 모르고 계신 거였으니까요.

공인중개사 일을 하다 보면 세금 문제로 수천만 원, 경우에 따라서는 억 단위로 손해를 보는 분들을 적지 않게 봅니다. 대부분의 경우 정보를 몰라서가 아니라, 알고 있어도 "나중에 정리하면 되겠지"라는 생각으로 미루다가 타이밍을 놓치는 겁니다. 이 글은 그런 분들을 위해 씁니다.

다주택자 양도세 중과

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2026년 5월 9일, 이 날짜가 왜 중요한가

2022년 5월부터 한시적으로 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 9일을 끝으로 다시 부활합니다. 기획재정부는 추가 연장은 없다는 입장을 공식적으로 밝혔습니다.

이게 실제로 얼마나 차이가 나는지 숫자로 보면 이렇습니다.

구분 지금 (유예 기간 중) 5월 10일 이후

2주택자 최고세율	45%	65% (지방세 포함 71.5%)
3주택 이상 최고세율	45%	75% (지방세 포함 82.5%)
장기보유특별공제	최대 30% 적용	전면 배제

조정대상지역 아파트를 10년 보유했고, 양도 차익이 5억 원이라고 가정하면 5월 9일 이전과 이후의 세금 차이가 수억 원 단위로 벌어집니다. 이게 과장이 아닙니다. 직접 세무사에게 시뮬레이션을 부탁해보시면 실감이 나실 겁니다.

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전략 1 — '못난이 매물'부터 먼저 파세요

현장에서 제가 가장 많이 드리는 조언입니다.

다주택자분들이 흔히 하는 실수는 "좋은 집부터 먼저 팔고 싶다"는 생각입니다. 가장 아끼는 집을 마지막까지 갖고 있고 싶은 심리는 이해하지만, 세금 계산을 해보면 정반대로 해야 유리한 경우가 많습니다.

원칙은 이렇습니다. 양도 차익이 적고, 앞으로 오를 가능성도 낮은 외곽 주택부터 먼저 처분하세요. 그 이유는 두 가지입니다.

첫째, 차익이 적은 집을 먼저 팔면 납부할 세금이 최소화됩니다. 둘째, 주택 수를 줄인 뒤 마지막에 핵심 주택을 '최종 1주택' 비과세 혜택으로 처분할 수 있게 됩니다. 1주택 비과세는 양도 차익 최대 12억 원까지 세금이 0원입니다. 이 혜택을 가장 오른 집에 쓰는 게 전략입니다.

보유 기간이 긴 주택도 먼저 파는 게 유리합니다. 유예 기간 내 양도 시 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있는데, 이 공제는 5월 이후 중과가 다시 적용되면 사라집니다.

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전략 2 — 같은 해에 두 채 동시에 팔지 마세요

양도소득세는 누진세율 구조입니다. 같은 해에 여러 채를 한꺼번에 팔면 차익이 합산되면서 훨씬 높은 세율 구간에 걸립니다.

예를 들어볼게요. A 주택 차익 4억, B 주택 차익 4억이라고 하면, 같은 해에 팔면 합산 8억에 대한 세율이 적용됩니다. 하지만 올해 A, 내년에 B를 나눠 팔면 각각 4억씩 따로 계산되어 적용 세율 구간이 내려갑니다.

단, 여기서 반드시 고려해야 할 변수가 있습니다. 2026년 5월 9일 마감일과 연도 분산 전략이 충돌할 수 있다는 점입니다. 중과 배제를 받으려면 5월 9일까지 계약을 완료해야 하고, 강남 3구·용산구는 4개월, 그 외 조정지역은 6개월 내 잔금과 등기를 마쳐야 합니다. 이 두 가지 조건을 동시에 맞추는 계획을 세무사와 함께 짜보시길 권합니다.

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전략 3 — 비조정대상지역 주택은 마지막 카드로 남겨두세요

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 주택에만 적용됩니다. 비조정지역 주택은 2026년 5월 이후에도 기본세율(6~45%)이 유지되고 장기보유특별공제도 그대로입니다.

그래서 전략적 순서는 이렇습니다.

1단계: 조정대상지역 주택을 유예 기간 내에 먼저 처분합니다. 2단계: 비조정지역 주택은 나중에 기본세율로 매도하거나, 최후에 1주택 비과세 카드로 활용합니다.

추가로 알아두실 점이 있습니다. 수도권·광역시·세종시 이외 지역의 공시가격 3억 원 이하 저가 주택은 양도세 중과 판정 시 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 있습니다. 지방에 저가 주택을 갖고 계신 분이라면 이 부분을 꼭 확인해보세요. 보유 주택 수 기준 자체가 달라질 수 있습니다.

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전략 4 — 부담부증여, 만능이 아닙니다

"자녀한테 증여하면 세금 안 내도 되는 거 아닌가요?" 상담 중 정말 자주 듣는 질문입니다. 반은 맞고 반은 틀립니다.

임대 보증금 같은 채무를 함께 넘기는 부담부증여를 하면 채무 승계분은 양도로 처리되어 양도세가 부과되고, 나머지 순수 증여분에는 증여세가 적용됩니다. 전체를 한꺼번에 매도할 때보다 세 부담이 분산되는 효과가 있습니다.

그런데 반드시 알아야 할 함정이 있습니다.

증여받은 자녀가 10년 이내에 그 주택을 팔면 이월과세 규정이 적용됩니다. 쉽게 말해, 자녀가 낮은 취득가액 기준으로 양도세를 계산하게 되어 예상보다 세금이 훨씬 많이 나올 수 있습니다. 또한 취득세 중과 여부도 반드시 함께 검토해야 합니다. 절세가 목적이라면 부담부증여는 반드시 세무사와 사전 시뮬레이션 후 결정하세요.

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전략 5 — 임대사업자 등록, 당신에게 맞는지 먼저 확인하세요

장기임대주택으로 등록된 주택은 요건을 충족하면 양도세 중과 판정 시 주택 수에서 빠집니다. 보유 주택 수 자체를 줄여주는 효과이므로 조건이 맞는다면 절세 효과가 상당합니다.

또 상생임대주택 제도는 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 대신, 2년 거주 요건 없이 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있게 해줍니다. 이 혜택은 2026년 12월까지 연장된 상태입니다.

단, 임대사업자 등록은 의무 임대 기간과 임대료 증액 제한 조건이 꽤 까다롭습니다. "세금 줄이려고" 단기 목적으로 접근했다가 오히려 발이 묶이는 경우도 있습니다. 장기적인 자산 운용 계획과 함께 판단하셔야 합니다.

주택 수에서 제외될 수 있는 유형을 정리하면 이렇습니다.

• 요건을 갖춘 장기임대주택
• 수도권·광역시·세종시 외 공시가격 3억 이하 저가 주택
• 인구감소지역 내 특례 대상 주택
• 상속 주택 (상속 후 일정 요건 충족 시)
• 가정어린이집, 사원용 주택 등 특수 용도 주택

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실행 전 반드시 확인할 것들

확인 항목 체크 내용

주택 수 정확히 파악	분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔 포함 여부
계약일과 잔금일 구분	원칙은 잔금 청산일 기준, 지역별 유예 기한 내 잔금 처리
조정대상지역 여부	국토교통부 고시 기준 최신 확인 (서울 전역, 경기 12개 지역 등)
보유·거주 기간 계산	장특공 공제율 결정, 2년 거주 요건 충족 여부
세후 수익률 중심 판단	'얼마 받느냐'보다 '세금 내고 남는 게 얼마냐'가 기준
세무사 상담	개인 상황마다 최적 전략이 다름, 반드시 시뮬레이션 필요

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마치며 — 준비한 사람만 기회가 됩니다

처음 이야기했던 고객분은 상담 이후 경기 외곽 아파트 한 채를 4월 안에 처분하기로 결정하셨습니다. 처음에는 "어차피 세금 많이 낼 거 당연하지"라고 생각하셨던 분이, 시뮬레이션 결과를 보시고 나서 "이걸 모르고 넘어갈 뻔했네"라고 하셨습니다.

세금은 정말 아는 만큼 줄일 수 있습니다. 다만 그 지식이 타이밍을 만날 때만 의미가 있습니다. 2026년 5월 9일은 빠르게 다가오고 있습니다. 지금 보유하고 계신 주택 현황을 한 번만 꼼꼼히 점검해 보시고, 세무사 상담 한 번만 받아보시길 권합니다.

불법적인 탈세가 아닌, 법이 허용하는 범위 안에서 합리적으로 세금을 줄이는 것은 모든 납세자의 당연한 권리입니다.

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※ 이 글은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개인 상황에 따라 적용 결과가 다를 수 있습니다. 실제 절세 전략 수립 시 반드시 세무사 등 전문가와 개별 상담하시기 바랍니다.

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