임차권등기명령 신청 방법과 절차 — 보증금 못 돌려받을 때 반드시 알아야 할 것

전세나 월세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 임차인에게 가장 큰 법적·경제적 리스크 중 하나입니다.
특히 “이사를 가야 하는데 보증금을 못 받은 상태”라면 선택을 잘못하는 순간 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다.

이때 임차인을 보호하는 핵심 제도가 바로 ‘임차권등기명령’입니다.

이 글을 읽으시는 독자분들께 아래와 같이 ▲신청 요건 ▲필요 서류 ▲신청 절차 ▲소요 기간 ▲이사 시점 잡는 법 ▲점유 유지의 중요성까지 실제 실무 기준으로 자세히 정리했습니다.

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1. 임차권등기명령이 왜 필요한가? (핵심 개념 정리)

일반적으로 임차인은 다음 두 가지를 통해 법적 보호를 받습니다.

• 대항력 : 전입신고 + 실제 거주(점유)
• 우선변제권 : 확정일자 + 대항력 유지

문제는 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가거나 전출신고를 하면 이 권리가 사라진다는 점입니다.

 

👉 임차권등기명령의 역할

• 등기부등본에 “이 임차인은 아직 보증금을 돌려받지 못했다”는 사실을 기재
• 이사를 가더라도 종전 대항력과 우선변제권을 유지
• 향후 경매·공매 시 배당요구의 근거 자료로 활용 가능
• 임대인에게 보증금 반환을 압박하는 실질적 수단

쉽게 말해,

“집은 비워도, 내 보증금에 대한 법적 권리는 그대로 남겨두는 장치”가 임차권등기명령입니다.

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2. 임차권등기명령 신청 요건 (언제 할 수 있나?)

다음 두 가지가 모두 충족되어야 신청 가능합니다.

① 임대차 계약이 종료되었을 것

계약 종료는 다음과 같은 경우를 포함합니다.

• 계약 기간 만료
• 임차인의 적법한 해지 통보
• 합의 해지
• 계약 해지 사유 발생

⚠️ 중요 포인트

• 계약 종료 이전에 신청하면 원칙적으로 각하(기각)될 수 있습니다.
• 통상적으로는 “계약 종료 다음 날”부터 신청하는 것이 안전합니다.

② 보증금이 반환되지 않았을 것

• 전액 미반환은 물론, 일부만 반환된 경우에도 신청 가능
• 예: 보증금 1억 중 3,000만 원만 돌려받은 경우 → “7,000만 원 미반환”으로 신청 가능

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3. 신청 절차 한눈에 보기 (전체 흐름)

(1) 관할 법원 확인

신청은 임차주택 소재지를 관할하는 아래 법원에 합니다.

• 지방법원
• 지방법원 지원
• 시·군 법원

(2) 신청 방법 (두 가지 중 선택)

✅ 오프라인 신청

관할 법원 민사신청과에 직접 방문 제출

✅ 온라인 신청 (전자소송)

대한민국 법원 전자소송 사이트
👉 https://ecfs.scourt.go.kr

절차 흐름:

1. 전자소송 로그인 (공동인증서 필요)
2. ‘임차권등기명령 신청’ 메뉴 선택
3. 사건 정보 입력
4. 서류 업로드
5. 수수료 전자납부
6. 사건 진행 상황 실시간 조회

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4. 반드시 필요한 신청 서류 (체크리스트)

구분필요 서류비고

기본 서류	임차권등기명령 신청서	법원 양식 또는 전자소송 양식
계약 증빙	임대차계약서 사본	확정일자 날인 필수
거주 증빙	주민등록등본(또는 초본)	전입일 확인용
부동산 정보	등기사항증명서	1개월 이내 발급 권장
계약 종료 증빙	해지 통보 자료	문자, 카톡, 내용증명 등
미반환 증빙	통화 기록, 문자, 녹취 정리	보정 대비용

💡 실무 팁

• 건물 일부(예: 상가의 일부 호실)만 임차한 경우 → 간단한 도면 첨부 권장
• 전자소송 시 PDF 스캔본 업로드 필수

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5. 비용은 얼마나 들까? (대략 기준)

일반적인 기준은 다음과 같습니다.

• 인지대 : 약 2,000원
• 송달료 : 약 3,000원
• 등기촉탁 수수료 : 약 3,000원

👉 총 약 8,000원 내외
(사건 상황에 따라 다소 변동 가능)

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6. 처리 기간은 얼마나 걸릴까?

보통 다음 정도가 소요됩니다.

단계예상 기간

신청 접수 → 법원 결정	약 8~14일
결정 → 등기부 기재	추가 3~7일
전체 소요	통상 2~3주

⚠️ 지연 요인

• 서류 보정 요구
• 임대인이 송달을 회피하는 경우 → 공시송달로 전환 시 지연 가능
• 법원 업무량이 많은 경우

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7. 가장 중요한 부분 — 이사 시점 잡는 법 (절대 실수하면 안 되는 포인트)

많은 임차인이 여기서 실수합니다.

❌ 절대 하면 안 되는 행동

• “신청했으니까 괜찮겠지” 하고 바로 이사
• 등기부에 임차권등기가 올라오기 전에 전출신고
• 등기 완료 전에 열쇠 인도(점유 포기)

👉 이런 경우 대항력 상실 위험이 큽니다.

✅ 안전한 이사 타임라인 (권장 방식)

1. D-Day(계약 만료일)
   • 보증금 미반환 확인
2. D+1
   • 임차권등기명령 신청
3. D+14 ~ 21일
   • 법원 결정 → 등기부 기재 완료 확인
4. 등기부등본에 ‘임차권등기’ 기재 확인 후
   • 이사 진행
   • 새 집으로 전입신고

📌 체크리스트

• 법원 결정문 나왔는가?
• 인터넷등기소에서 등기부등본에 내 이름(임차권등기)이 보이는가?
• → 두 가지 모두 확인되면 이사 진행 안전

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8. 점유 유지의 중요성 (핵심 전략)

임차권등기가 완료되기 전까지는 점유(실제 거주) + 전입신고 유지가 필수입니다.

급하게 짐을 빼야 하는 경우 실무 요령

• 가구 일부를 남겨두기
• 현관 비밀번호 유지
• 우편물 수령 유지
• 관리비 계속 납부

이렇게 하면 최소한의 점유 상태를 유지했다고 볼 수 있습니다.

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9. 임차권등기 이후, 다음 단계는? (보증금 회수 전략)

임차권등기명령은 “보증금을 받는 절차”라기보다는 보증금을 안전하게 받기 위한 기반 작업입니다.

이후 선택 가능한 단계는 다음과 같습니다.

1. 보증금반환 청구소송 제기
2. 경매 진행 시 배당요구 신청
3. 전세보증보험 청구
   • 임차권등기명령 결정문 + 등기부등본 제출 필요

보증금이 크거나 임대인의 채무가 많은 경우,
법률구조공단 또는 변호사 상담을 병행하는 것이 안전합니다.

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10. 정리 — 한 문장 결론

“보증금을 못 받았다면, 이사 전에 반드시 임차권등기부터 하라.”

이 한 가지만 지켜도 큰 법적 리스크를 피할 수 있습니다.

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신뢰할 수 있는 공식 참고 사이트

• 대한민국 법원 전자소송 : https://ecfs.scourt.go.kr
• 인터넷 등기소 : https://www.iros.go.kr
• 법률구조공단 : https://www.klac.or.kr