'20평'이라고 다 같은 20평이 아닙니다 — 전용·임대·공급면적 완전 정리

'20평'이라고 다 같은 20평이 아닙니다 — 전용·임대·공급면적 완전 정리

공인중개사로서 부동산 매물을 상담하다 보면 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 바로 '여기가 실제 몇 평인가요?'입니다. 분명히 광고에는 20평이라고 적혀있는데, 막상 현장을 가보면 생각보다 좁아 보여 당황하시는 경우가 많죠. 오늘 공인중개사의 시선에서 전용면적, 임대(계약)면적, 공급면적의 차이를 명확히 정리해 드립니다. 특히, 사무실이나 상가 계약을 앞두고 계신 분들이라면 끝까지 읽어보시기를 바랍니다. 면적 기준이 다르면 비용 비교가 무너집니다. 오피스를 구할 때 "20평짜리 사무실"이라는 말을 들었다면, 그 20평이 전용면적인지, 임대(계약)면적인지, 공급면적인지 반드시 확인해야 합니다. 같은 숫자라도 기준에 따라 실제 사용 공간은 크게 달라지기 때문입니다.

전용면적 임대면적 공급면적 완전 정리

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목차

1. 전용면적·임대면적·공급면적의 차이
2. 계약서에 적힌 면적이 핵심인 이유
3. 팀 규모와 비용, 어떤 기준으로 계산해야 할까
4. 평면도에서 반드시 확인해야 할 것
5. 지금 보고 있는 매물, 전용 몇 평인가요?

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1. 전용면적·임대면적·공급면적의 차이

고객분들께서도 당황하는 면적의 차이를 알아봅니다. 사무실 면적을 표현하는 용어는 크게 세 가지입니다.

전용면적 (Exclusive Area)

실제로 우리 회사가 단독으로 사용하는 공간입니다. 책상을 놓고, 회의실을 꾸리고, 직원들이 실제로 움직이는 그 공간이 전용면적입니다. 복도, 엘리베이터 홀, 화장실, 기계실 등 건물 공용 공간은 포함되지 않습니다.

한 줄 요약: 전용면적 = 실사용 공간

임대면적 / 계약면적 (Rentable Area)

임대면적은 전용면적에 공용면적 일부(비례 배분)를 더한 값입니다. 건물 복도, 로비, 화장실 등 여러 임차인이 함께 쓰는 공간을 각 층의 전용면적 비율에 따라 나눠 더합니다. 계약서에 기재되는 면적이 바로 이 임대(계약)면적인 경우가 많습니다.

한 줄 요약: 임대면적 = 전용면적 + 공용면적 일부

공급면적 (Supply Area)

공급면적은 주로 주거용 부동산(아파트, 오피스텔) 에서 쓰이는 개념으로, 전용면적에 주거 공용면적(계단, 복도 등)을 합한 수치입니다. 상업용 오피스에서는 잘 쓰지 않지만, 오피스텔 사무실이나 복합 건물의 경우 공급면적 표기가 섞여 나오기도 합니다.

한 줄 요약: 공급면적 = 주거식 표기, 오피스에서는 혼재 주의

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2. 계약서에 적힌 면적이 핵심인 이유

매물 광고에 나온 면적과 계약서에 기재된 면적이 다를 수 있습니다. 실제로 임대료는 계약서 기준 면적(임대면적)에 단가를 곱해 산출되기 때문에, 광고 문구만 보고 비교하면 정확한 비용 계산이 불가능합니다. 대부분의 임대인들이 사무실의 면적을 이야기할 때, 이 면적을 공인중개사에게 전달합니다. 사실 실 사용 면적은 아닙니다.

예를 들어,

구분 A 오피스 B 오피스

광고 면적	30평	30평
실제 기준	전용 30평	임대 30평 (전용 약 22평)
월 임대료	300만 원	270만 원
평당 실효 단가	10만 원/전용평	약 12.3만 원/전용평

같은 "30평, 비슷한 가격"처럼 보여도 실제 사용 면적 기준으로 환산하면 단가가 완전히 달라집니다. 면적 기준이 다르면 비용 비교 자체가 무의미해집니다.

따라서 매물을 비교할 때는 반드시 다음을 확인해야 합니다.

• 계약서(또는 임대차 제안서)에 기재된 면적이 전용인지, 임대(계약)인지
• 임대 단가가 어떤 면적 기준으로 책정되어 있는지
• 두 매물의 면적 기준을 통일해서 비교하고 있는지

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3. 팀 규모와 비용, 어떤 기준으로 계산해야 할까

사무실을 고를 때는 두 가지 계산을 분리해서 접근하면 훨씬 깔끔합니다.

팀 규모 → 전용면적 기준

몇 명이 앉을 수 있는지, 어느 정도 공간이 필요한지는 전용면적 기준으로 판단해야 합니다. 일반적으로 1인당 전용면적 3~4㎡(약 1~1.2평)를 기본으로 보고, 회의실·탕비실·수납 공간을 추가로 산정합니다.

예시: 10인 팀이라면 최소 전용 30~40㎡(약 9~12평) 이상을 확보하는 것이 일반적입니다.

비용 → 계약(임대)면적 기준

임대료 협상과 비용 계획은 계약서에 적힌 임대면적 기준으로 합니다. 관리비, 부가세 부과 기준도 대부분 계약면적을 기준으로 하기 때문입니다.

핵심 공식

• 공간 적합성 판단 → 전용면적으로
• 월 임대료·비용 계산 → 계약(임대)면적으로

이 두 가지 기준을 혼동하면 "공간은 충분해 보이는데 비용이 예상보다 많이 나온다"거나 "가격은 맞는 것 같은데 막상 들어가 보니 좁다"는 상황이 생깁니다.

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4. 평면도에서 반드시 확인해야 할 것 — 기둥과 코어

같은 전용면적이라도 기둥(Column)과 코어(Core, 엘리베이터·계단·화장실 묶음)의 위치와 크기에 따라 실제로 체감되는 공간은 크게 다릅니다.

코어가 크면 가용 면적이 줄어든다

코어는 이미 공용면적으로 빠져 있지만, 코어가 층 중앙에 크게 자리 잡고 있으면 전용면적 내에서도 동선이 꺾이고 레이아웃 효율이 떨어집니다. 특히 소규모 사무실일수록 그 영향이 큽니다.

기둥이 많으면 배치 효율이 낮아진다

기둥이 많은 임대인들 입장에서는 기분 나쁜 이야기이지만, 기둥이 있고 그 숫자도 많다면 사무실 공간의 배치 효율은 떨어집니다. 기둥 간격이 좁거나 비규칙적으로 배치된 경우, 책상·파티션·가구 배치 시 데드 스페이스(활용 불가 공간) 가 발생합니다. 전용 20평이어도 기둥 배치에 따라 실제 활용 가능한 면적은 17~18평 수준으로 줄어들 수 있습니다.

평면도 확인 체크리스트

• [ ] 코어(엘리베이터·화장실)의 위치와 크기는 어떤가?
• [ ] 기둥이 몇 개이고, 어떻게 배치되어 있나?
• [ ] 전용면적 경계선은 어디까지인가? (벽 중심선? 내벽?)
• [ ] 층고(천장 높이)는 얼마인가?

평면도를 요청할 때 "기둥 포함 실측 평면도"를 요청하면 더 정확하게 파악할 수 있습니다.

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5. 지금 보고 있는 매물, "전용 몇 평"인지 확인하셨나요?

매물을 안내받을 때 가장 먼저 해야 할 질문은 바로 이것입니다.

"이 면적이 전용 기준인가요, 임대 기준인가요?"

이 한 마디만 물어봐도 이후 비교와 협상이 훨씬 명확해집니다. 임대차 시장에서는 여전히 면적 기준을 혼용하거나 모호하게 표기하는 경우가 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 반드시 전용면적을 별도로 확인하고, 그 전용면적 기준으로 팀 사이즈와 실사용 적합성을 검토하는 습관을 들이는 것이 중요합니다. 일반적으로 임대면적에 전용률을 곱하면 전용면적이 나옵니다. 그러나 전용율 또한 임대인이 전달하기 때문에 믿을 수는 없습니다.

핵심 정리

항목 내용

전용면적	실사용 공간, 팀 규모 계산 기준
임대(계약)면적	전용 + 공용 일부, 임대료 부과 기준
공급면적	주거식 표기, 오피스에서 혼재 주의
비용 비교	반드시 동일 기준으로 환산 후 비교
평면도 확인	기둥·코어 위치로 실체감 면적 파악

"20평짜리 사무실"을 찾고 있다면, 먼저 그 20평이 어떤 기준의 20평인지부터 물어보세요. 그것이 올바른 공간 비교와 비용 계획의 첫 번째 단계입니다.

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이 글이 사무실 임대 계약을 준비 중인 분들께 도움이 되길 바랍니다. 면적 기준 외에도 관리비 항목, 원상복구 범위, 계약 기간 조건 등 계약서에서 꼭 확인해야 할 사항들을 함께 검토하시기를 권장합니다.

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