2026년 부동산 세법 변경사항 총정리｜공인중개사가 알려드리는 핵심 5가지

 

✔ 핵심 요약

✓ 다주택자 양도세 중과 2026년 5월 9일 유예 종료 예정
✓ 가족 간 저가양도 시 증여세율(3.5~12%) 적용
✓ 지방 미분양 주택 취득 시 취득세 50% 감면
✓ 인구감소지역 세컨드홈 세제 혜택 대폭 확대
✓ 종부세 과세표준 인상 가능성 높음

 

2026년 세법 개정

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2026년 새해가 밝았습니다. 부동산 시장에서 올 한 해 가장 큰 화두는 단연 세법 변경입니다.

저는 강남지역에서 공인중개사로 일하고 있는데요, 요즘 손님들께서 사무실에 오시자마자 가장 먼저 꺼내시는 말씀이 세금 얘기예요. 특히 5월9일 이후 양도세 중과 얘기가 나오면 표정이 확 굳어지시더라고요. 그래서인지 현장에서 고객분들을 만나다 보면 "올해 세금이 어떻게 바뀌나요?", "지금 팔아야 하나요, 기다려야 하나요?"라는 질문을 정말 많이 받습니다. 특히 2025년 10월 15일 서울 전역이 조정대상지역으로 묶이면서 세금에 대한 불안감이 그 어느 때보다 커진 상황입니다.

이번 글에서는 2026년 부동산 세법 중 반드시 알아야 할 핵심 변경사항 5가지를 정리해 드리겠습니다. 내 집 마련을 준비 중이시거나, 다주택 보유 중이시라면 끝까지 읽어보시길 권합니다.

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🏠 1. 다주택자 양도세 중과, 5월 9일 이후 부활

2026년 부동산 세제에서 가장 주목해야 할 부분입니다.

현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되던 양도세 중과세(기본세율 6~45% + 20~30%p 가산) 유예 조치가 2026년 5월 9일 종료됩니다.

구분5월 9일 이전 양도5월 10일 이후 양도

세율	일반세율 6~45%	중과세율 26~75%
장기보유특별공제	적용 가능	적용 배제

현장에서 느끼는 분위기를 말씀드리자면, 상반기 내 매물이 집중될 가능성이 높습니다. 중과세 부활 전 처분을 고려하시는 분들은 4월까지 잔금을 마무리할 수 있도록 역산해서 움직이셔야 합니다.

💡 TIP: 양도일 기준은 '잔금일' 또는 '등기접수일' 중 빠른 날입니다. 계약만 체결했다고 중과 유예가 적용되지 않습니다.

 

다주택자 양도세 중과

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💰 2. 가족 간 저가양도, 이제 '증여'로 봅니다

절세 목적으로 부모님이 자녀에게 시세보다 낮은 가격에 부동산을 넘기는 경우가 있었습니다. 하지만 2026년부터는 이 방법이 사실상 막힙니다.

변경 내용

배우자 또는 직계존비속 간 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래할 경우, 매매가 아닌 증여로 간주하여 과세합니다.

• 적용 기준: 지급 대가와 시가 차액이 3억 원 이상 또는 시가의 30% 이상 차이
• 적용 세율: 유상거래 세율(1~3%)이 아닌 증여 취득세율(3.5~12%) 적용

예를 들어, 시가 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 6억 원에 양도하면 4억 원 차액이 시가의 40%에 해당하므로, 증여로 간주되어 취득세만 수천만 원 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

⚠️ 주의: 가족 간 부동산 거래를 계획하고 계신다면, 반드시 세무 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다.

 

 

변경된 가족간 양도

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🏘️ 3. 지방 미분양 주택 취득 시 세금 혜택

지방 부동산 경기 활성화를 위해 준공 후 미분양 아파트에 파격적인 혜택이 신설되었습니다.

혜택 내용

구분조건혜택

취득세	전용 85㎡ 이하 + 6억 원 이하	50% 감면
양도세	7억 원 이하 지방 미분양	1주택 특례 인정
종부세	7억 원 이하 지방 미분양	합산배제

특히 1주택자가 지방 미분양 주택을 추가 취득해도 양도세·종부세 1주택 특례를 받을 수 있다는 점이 눈에 띕니다. 기존 6억 원 이하에서 7억 원 이하로 기준이 상향되었습니다.

👉 지방 투자를 고려하신다면 이 혜택을 적극 활용해볼 만합니다.

 

지방 미분양 주택 세금 혜택

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🏡 4. 인구감소지역 '세컨드홈' 세제 혜택 확대

은퇴 후 전원생활이나 주말 별장을 꿈꾸셨던 분들께 희소식입니다.

변경 전 vs 변경 후

항목	변경 전	변경 후
대상 지역	인구감소지역 80곳	인구감소관심지역 9곳 추가
취득세 혜택 기준	3억 원 이하	12억 원 이하 (최대 150만 원 한도)
재산세 혜택 기준	공시 4억 원 이하	공시 9억 원 이하

예전에는 낡은 시골집 정도만 혜택을 받을 수 있었지만, 이제는 번듯한 전원주택을 마련해도 '1가구 2주택' 중과세를 피하고 세금 감면을 받을 수 있게 되었습니다.

 

 

세컨드홈 세제 혜택 확대

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📊 5. 종부세, 올해 인상 가능성 높음

정부는 "거래세 완화, 보유세 인상"이라는 기조 아래 종부세 강화를 검토 중입니다.

예상되는 변화

• 공정시장가액비율: 현행 60% → **80%**로 인상 검토
• 공시가격 현실화: 시세 반영률 상향 가능성
• 결과: 과세표준 증가 → 종부세 부담 증가

현재 종부세는 1세대 1주택자 기준 기준시가 12억 원 초과 시 0.5~2.7% 수준이지만, 과세표준이 올라가면 세금도 자동으로 늘어납니다.

 

종부세 인상

절세 TIP

• 부부 공동명의: 종부세 기본공제가 1인당 9억 원이므로, 공동명의 시 총 18억 원까지 공제 가능
• 단독명의: 최대 12억 원 공제

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🎯 마무리: 2026년 세법, 이것만 기억하세요

2026년 부동산 세법은 "규제와 혜택의 양면성"을 가지고 있습니다.

다주택자는 양도세 중과 부활에 대비해야 하고, 실수요자와 지방 투자자는 새로운 세제 혜택을 적극 활용할 기회입니다.

📌 핵심 체크리스트

1. 다주택자: 5월 9일 전 매도 여부 검토
2. 가족 거래 계획 시: 저가양도 증여 간주 규정 확인
3. 지방 투자 검토 시: 미분양·인구감소지역 혜택 활용
4. 고가 주택 보유자: 종부세 인상 대비 공동명의 검토

세법은 매년 바뀝니다. "모르면 손해, 알면 절세"입니다. 요즘 사무실에 방문하시거나 전화로  상담 문의하시는 분들이 계세요. 보다 정확하고 친절하게 상담해드리도록 하겠습니다. 편안하게 연락주세요.

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 다주택자인데 5월 9일 전에 꼭 팔아야 하나요?

반드시 그런 것은 아닙니다. 다만, 중과세가 부활하면 세율이 20~30%p 가산되고 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 본인의 보유 기간, 양도 차익, 향후 계획을 종합적으로 검토하신 후 결정하시길 권합니다.

Q2. 부모님께 시세보다 싸게 집을 사면 무조건 증여세가 나오나요?

시가와의 차액이 3억 원 이상 또는 시가의 30% 이상일 때 증여로 간주됩니다. 적정 시가를 산정하고, 그 범위 내에서 거래하면 증여세 부담을 피할 수 있습니다.

Q3. 1주택자인데 종부세가 나올 수 있나요?

1세대 1주택자는 기준시가 12억 원 초과 시 종부세 과세 대상이 됩니다. 다만, 고령자·장기보유자는 최대 80%까지 감면받을 수 있습니다.

본 내용은 2026년 1월 기준 정보이며, 향후 정부 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 구체적인 세금 문제는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.