강남역 지하상가, 직접 걸어보니 이랬습니다 — 창업 전 알아야 할 현실

강남역, 역삼역, 선릉역, 삼성역. 저는 임장 다니면서 이 역들의 지하상가를 여러 번 걸어봤습니다. 공통점이 하나 있었습니다. 어느 시간대에 가도 사람이 많다는 겁니다.
지하상가 앞에 나와서 호객 행위를 하는 상인들, 사인 간판에 빼곡히 적힌 홍보 문구들. 그 모습이 오히려 이 상권이 얼마나 치열한 곳인지를 보여주는 것 같았습니다. 유동인구도 흔히 생각하는 것처럼 2030세대만 있는 게 아니었습니다. 중년, 노년층까지 다양한 연령대가 오고 갔습니다.

강남역 2호선 2번 출구

강남역 지하상가, 직접 걸어보니

강남역 지하상가는 다른 역들과 비교해도 업종 다양성이 확실히 달랐습니다. 액세서리, 의류, 휴대폰 용품, 뷰티 등 다양한 업종이 촘촘하게 들어서 있었습니다. 매장 안에만 있는 게 아니라 통로에 나와서 직접 손님을 끌어들이는 상인들이 많았습니다. 같은 업종끼리 나란히 붙어있는 경우도 있었고, 사인 간판 문구도 서로 비슷한 내용으로 경쟁하는 모습이었습니다.
역삼역, 선릉역, 삼성역 지하상가도 비슷한 분위기였습니다. 각 역마다 유동인구 규모와 고객층이 조금씩 다르지만, 공통적으로 사람이 많고 상인들이 적극적으로 영업하는 구조였습니다.

유동인구가 많으면 잘 될까요 — 그게 전혀 다른 문제입니다.

많은 분들이 지하상가를 보면서 "유동인구가 많으니 창업하면 잘 되겠다"고 생각합니다. 틀린 말은 아닙니다. 하지만 그 유동인구가 내 매장으로 들어오게 만드는 게 전혀 다른 문제입니다.
지하상가에서 호객 행위를 하는 이유가 뭘까요. 사람이 지나가도 그냥 지나치기 때문입니다. 지하상가 고객은 목적 없이 구경하다 들어오는 경우보다, 이미 살 것을 정하고 찾아오는 경우가 많습니다. 온라인 홍보와 SNS 마케팅 없이는 자연 유입을 기대하기 어렵습니다.
지상 대비 임대료가 절반 수준이고 날씨 영향을 받지 않는다는 건 확실한 장점입니다. 폭염, 한파, 장마에도 유동인구가 일정하게 유지되는 건 다른 상권에서 누리기 어려운 조건입니다. 다만 환기 문제로 조리 시설이 필요한 업종은 제약이 있고, 지나가다 우연히 발견하는 고객을 기대하기 어렵다는 점은 창업 전에 냉정하게 생각해봐야 합니다. 상품 반입도 지상보다 번거롭고, 같은 업종이 바로 옆에 붙어있는 경쟁 밀도도 무시할 수 없습니다.

강남역 지하상가 임대료, 실제로는 얼마일까요?

지상 1층 대비 확실히 저렴하지만, 권리금이 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 메인 통로 초입 10평 기준으로 보증금 3,000만 원에 월세 150만 원이지만, 권리금이 1억 5,000만 원입니다. 중앙 코어 지역 15평은 보증금 5,000만 원에 월세 220만 원, 권리금은 2억 원까지 올라갑니다. 반면 외곽 지역 8평은 보증금 1,500만 원에 월세 80만 원, 권리금 5,000만 원 수준입니다.
같은 지하상가라도 지하철 출구와의 동선, 코너 여부에 따라 임대료 차이가 30% 이상 납니다. 월세만 보고 판단하면 안 됩니다. 권리금까지 합산한 초기 투자 부담이 생각보다 클 수 있습니다.

어떤 업종이 지하상가에 맞을까요?

제가 직접 걸으면서 확인한 업종들 중에서는 액세서리·주얼리, 의류·패션, 휴대폰 액세서리, 뷰티·화장품처럼 부피가 작고 충동구매가 잦은 품목들이 지하상가 환경에 잘 맞았습니다. 환기시설 조건을 충족하는 테이크아웃 음료나 간편식도 회전율이 좋은 편입니다.
반대로 기름 튀기는 요리나 고기구이처럼 강한 냄새와 연기가 나는 업종은 소방법과 환기 문제로 사실상 불가능합니다. 이건 계약 전에 반드시 확인해야 할 부분입니다.

창업 전에 직접 발로 확인하세요.

어느 출구에서 가장 가까운지, 유동인구가 어느 방향으로 흐르는지 직접 서서 확인하세요. 출근(8~9시), 점심(12~13시), 퇴근(18~19시) 세 번은 가봐야 합니다. 시간대별로 사람 흐름이 완전히 다릅니다.
주변에 비어있는 점포가 많다면 그 구간은 피하는 게 낫습니다. 공용 전기료, 냉난방비, 청소비 같은 관리비 항목도 계약 전에 반드시 확인하세요. 한 가지 더, 지하상가 전체 리모델링이 예정돼 있다면 영업 중단 가능성을 계약서에 명시하고 보상 조건을 미리 협의해 두세요. 이건 나중에 큰 차이를 만듭니다.
강남역 지하상가 매물 탐색이나 계약 조건 검토가 필요하시면 편하게 연락 주세요.

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