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부동산실무25

임장 다녀오면 그날 저녁 반드시 하는 것 - 당일 정리가 중요한 이유 하루 일정을 계획한 후 실행하는 것도 중요하지만, 임장으로부터 돌아와서 그날 정리하는 것 또한 중요하다고 생각합니다. 솔직히 말씀드리면, 저도 한동안 이걸 우습게 봤습니다."내일 정리하면 되지, 뭐." 그 생각이 얼마나 비싼 대가를 치르는지, 직접 겪기 전까지는 몰랐습니다.하루 미루다 놓친 매물 — 실제로 있었던 일2년쯤 전이었습니다. 동대문 쪽에 괜찮은 1층 상가를 임장하고 왔습니다. 보증금 5천에 월세 280 수준이었고, 전면 폭이 7미터 정도 나왔던 걸로 기억합니다. 코너 자리는 아니었지만, 이면도로 치고는 유동인구가 나쁘지 않았어요. 저녁에 사람이 제법 지나다니는 골목이었거든요.그날 피곤했습니다. 오후에 임장을 세 군데나 뛰어서, 집에 오니 다리가 퉁퉁 부어 있었어요. "내일 아침에 깔끔하게 정리.. 2026. 5. 7.
건물주 첫 만남, 이렇게 접근했습니다. - 직접 부딪히며 쌓은 초면 인사법 처음 이 일 시작했을 때, 솔직히 건물주 앞에 서는 게 제일 무서웠습니다. 매물은 있는데, 어떻게 말을 꺼내야 할지. 명함은 언제 내밀어야 할지. 괜히 귀찮게 하는 건 아닌지. 그 고민을 한참 했습니다. 지금은 웃으면서 얘기할 수 있지만, 처음 몇 달은 건물 앞에서 망설이다 그냥 돌아온 적도 있었어요. 그래서 오늘은 제가 직접 겪으면서 정리한, 건물주·집주인 첫 만남 방법을 써보려고 합니다.처음 말을 꺼내는 게 제일 어렵습니다.뻔한 말 같지만, 진짜입니다. "안녕하세요, 근처 부동산인데요." 이 한 마디가 나오기까지 처음엔 진짜 오래 걸렸습니다. 건물 앞을 두 바퀴 돌고 나서야 겨우 들어간 적도 있고요. 제가 지금도 쓰는 첫인사 방식은 이겁니다. "안녕하세요, 저 삼성동에서 상업용 부동산 전문으로 하는.. 2026. 5. 6.
첫 임장, 이렇게 나가세요. - 강남 상가 임장, 처음엔 저도 허탕쳤습니다. 공인중개사 자격증을 따서 처음에 내가 몸 담았던 중개법인에 입사한 신입 공인중개사들이 임장에 처음 나가는 모습을 생각해 봅니다. 처음 임장 나가시는 분들 보면, 사실 좀 안쓰럽습니다. 저도 그랬거든요. 지도 하나 들고 무작정 걸어 다니다가, 다리만 아프고 건진 건 별로 없던 그 느낌. 그게 첫 임장의 현실입니다. 오늘은 그 시행착오를 조금이라도 줄여드리고 싶어서 씁니다.동선부터 짜야 합니다. 무작정 걷는 건 체력 낭비입니다.임장 전날, 저는 반드시 카카오맵이나 네이버 지도를 켜고 '반경'을 그려봅니다. 반경 500m 안에 뭐가 있는지. 지하철 출구 어디가 유동인구가 많은지. 대로변인지, 이면도로인지. 그걸 먼저 머릿속에 그려놓고 나가야 합니다.동선은 가능하면 '한 방향'으로 짭니다. 왔다 갔다 하면 같은.. 2026. 5. 5.
임장 전에 이것부터 했습니다. - 발품 팔기 전 사전 조사 루틴 공개 솔직히 처음엔 저도 무작정 발품부터 팔았습니다.강남역 근처에 상가 매물 보러 가면서, 그냥 인터넷에서 매물 하나 골라서 현장에 갔습니다. 가서 보면 뭔가 알게 되겠지 하는 생각이었죠. 그런데 막상 가보니 이미 나간 매물이거나, 가격이 현실과 동떨어진 경우가 태반이었습니다. 그게 문제였습니다. 딱 그것만.경험이 쌓이면서 바뀐 게 있습니다. 임장 전에 반드시 하는 사전 조사 루틴이 생겼다는 겁니다. 지금은 이 루틴 없이는 현장에 나가지 않습니다.부동산 플랫폼, 하나만 보면 안 됩니다처음 임장을 준비한다면 아마 네이버 부동산부터 열어보실 겁니다. 당연한 출발점입니다. 그런데 네이버 부동산에 올라온 상업용 매물은 생각보다 정보가 듬성듬성합니다. 면적·보증금·월세 정도는 나오는데, 건물 연식이나 주차 대수, 관리.. 2026. 5. 4.
임장이 뭔지 안다고 생각했는데 — 첫 임장에서 깨달은 것들 초보 공인중개사라면 누구나 첫 임장 앞에서 한 번쯤 멈칫합니다. 저도 그랬습니다. 공인중개사 시험에 합격하고, 사무소에 등록하고, 이제 실전이다 싶었는데 막상 임장을 나가려니 뭘 봐야 할지, 어떻게 움직여야 할지 막막했어요. 이 글은 그 막막함을 처음 겪는 분들을 위해 제가 첫 임장에서 실제로 보고 느끼고 실수한 것들을 솔직하게 정리한 글입니다.1. 첫 임장 전날 밤 — 25년 경력도 소용없었습니다.저는 공인중개사 일을 시작하기 전에 호텔리어로 25년 넘게 일했습니다. 체크인 카운터에서 하루 수백 명을 응대했고, VIP 고객 민원도 웃으며 처리해 봤어요.사람 만나는 건 자신 있다고 생각했습니다.그런데 첫 임장 전날 밤, 솔직히 떨렸습니다. 이유는 단순했어요. 아무리 사회생활 경험이 많아도 공인중개사 임장.. 2026. 5. 2.
공인중개사가 임장 나갈 때 실제로 챙기는 것들 — 강남 상가·사무실 임장 루틴 임장을 처음 시작했을 때는 뭘 챙겨야 할지 몰라서 이것저것 가방에 쑤셔 넣고 다녔습니다. 지금은 많이 줄었습니다. 실제로 쓰는 것만 남기다 보니 자연스럽게 정리가 됐습니다.오늘은 제가 강남 상가·사무실 임장을 다닐 때 실제로 챙기는 것들을 솔직하게 정리해 드립니다.가방에 항상 들어있는 것들명함은 기본 중의 기본입니다. 임장 다니다 보면 관리사무소 직원이나 건물 담당자를 만나는 경우가 생깁니다. 그 자리에서 명함 한 장이 나중에 연락으로 이어지는 경우가 실제로 있습니다. 레이저 측정기는 필수입니다. 도면상 면적과 실제 체감 면적이 다른 경우가 있습니다. 직접 재봐야 압니다. 특히 전용면적 대비 기둥이나 벽체가 차지하는 비율이 큰 매물은 측정기 없이는 판단하기 어렵습니다. 임장노트는 아직도 손으로 씁니다. .. 2026. 4. 28.
강북에서 강남으로 - 공인중개사가 임장 지역을 바꾼 이유 저는 원래 강남 공인중개사가 아니었습니다. 광화문, 시청역, 종로구, 을지로 일대에서 상가·사무실 임대차를 전문으로 하던 공인중개사였습니다. 강북에서 꽤 오랜 시간 일했습니다.그러다 새로운 중개법인으로 이전하면서 강남권 상가·사무실로 타깃을 바꿨습니다. 지금은 역삼동·삼성동 일대를 주력으로 임장하고 있습니다. 오늘은 그 과정에서 느낀 것들을 솔직하게 정리해 드립니다.종로3가에서 동대문 방향 빌딩들, 임장 대상에서 뺀 이유강북에서 일할 때 종로3가에서 동대문 방향 빌딩들을 임장 대상에서 제외한 적이 있습니다. 이유는 단순했습니다. 엘리베이터가 없는 빌딩, 주차가 아예 안 되는 빌딩들이 많았기 때문입니다.6층짜리 건물인데 계단으로만 올라가야 하는 사무실. 직접 걸어보면 압니다. 임차인에게 권하기가 어렵습니다.. 2026. 4. 27.
공인중개사가 임장을 멈추지 않는 이유 — 데이터가 보여주지 못하는 것들 공실클럽이나 네이버 부동산에서 매물 정보를 보면 층수가 표기되어 있습니다. 건축물대장에도 층수가 나옵니다. 그런데 직접 가보면 다른 경우가 있습니다. 분명히 1층이라고 나와있는 매물인데, 현장에 가보니 도로보다 낮은 위치에 있는 겁니다. 건축물대장상 1층이지만 실제로는 계단을 내려가야 진입할 수 있는 구조입니다. 1층과 지하 1층 사이 어딘가에 걸쳐있는 매물도 있습니다. 지도에서는, 사진에서는 절대 알 수 없는 정보입니다. 직접 가봐야만 압니다. 저는 이런 경험이 쌓이면서 임장을 더 철저하게 다니게 됐습니다.데이터는 과거를 보여주고, 임장은 현재를 보여줍니다. 수치상 하루 유동인구가 3만 명이 넘는 지역이 있었습니다. 그런데 직접 걸어보니 대부분 환승 통로를 빠르게 지나가는 인구였습니다. 실제로 상권에 .. 2026. 4. 26.
강남 역세권 15평 카페, 계약 직전에 파기된 이유 — 임대료부터 임대인 성향까지 직접 겪은 것들 강남에서 카페 창업을 준비하는 분들이 가장 먼저 묻는 게 "임대료가 얼마예요?"입니다. 그런데 현장에서 수십 건을 중개해보니, 임대료보다 더 중요한 게 따로 있었습니다. 바로 임대인이 어떤 사람인가입니다. 이게 계약 성사 여부를 가르는 경우가 생각보다 많습니다.계약 직전, 100만 원 차이로 파기된 이유얼마 전 제가 직접 진행하다 무산된 계약 건이 있습니다. 강남 역세권 8층 빌딩 1층, 오랫동안 공실로 남아있던 카페 자리였습니다. 건물주는 남편이 운영하던 빌딩을 상속받은 홀어머니였습니다. 특이한 요구가 있었는데, 계약 전에 예비 임차인을 직접 만나서 면접을 보겠다는 거였습니다. 처음엔 당황스러웠지만, 빌딩에 애착이 강한 분이라 이해하고 자리를 만들었습니다. 예비 임차인은 울산에서 카페를 성공적으로 운영.. 2026. 4. 23.
계약서 특약 몇 줄이 보증금을 지킵니다 — 강남 상가 원상복구 분쟁 예방법 원상복구 문제로 분쟁에 휘말리는 건 공인중개사로서 일을 제대로 못 한 겁니다. 저는 그렇게 생각합니다. 계약할 때 특약을 꼼꼼히 써두면 퇴거할 때 싸울 일이 없습니다. 강남에서 상가 임대차를 전문으로 하다 보면 원상복구 분쟁 이야기를 자주 듣습니다. 대부분은 계약서에 "임차인은 계약 종료 시 원상복구 의무를 진다"는 한 줄만 달랑 있는 경우입니다. 그 한 줄이 나중에 수백만 원, 수천만 원짜리 싸움의 씨앗이 됩니다. "이렇게 꼼꼼하게 써주는 중개사는 처음 봤다"얼마 전 강남 상가 임대차 계약을 진행하면서, 특약란에 원상복구 관련 내용을 평소보다 꼼꼼하게 작성했습니다. 입주 당시 상태 기록 방법, 원상복구 범위 한정, 자연 노후화 면책, 비용 산정 기준까지 항목별로 구체적으로 넣었습니다.계약 후 임차인분이.. 2026. 4. 22.

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