묵시적 갱신 후 계약 해지 - 중개수수료 부담은 누가? (2026년 기준)

전세 계약이 자동으로 연장된 후 이사를 가려고 하는데, 갑자기 중개사무소에서 중개수수료를 요구한다면? 많은 임차인이 "계약서도 안 썼는데 왜 수수료를 내야 하지?"라고 혼란스러워합니다.

이 글에서는 묵시적 갱신 후 해지 시 중개수수료 부담 주체, 주택임대차보호법상 해지 통보의 효력 발생 시기(3개월 규정), 그리고 실전 대응 체크리스트까지 단계별로 정리해드립니다.

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묵시적 갱신이란? (주택임대차보호법 제6조)

묵시적 갱신의 성립 요건

주택임대차보호법 제6조에 따르면, 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 당사자 어느 쪽도 갱신 거절이나 조건 변경 통보를 하지 않으면, 기존과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신됩니다.

• 갱신 기간: 2년 (최초 계약과 동일)
• 계약서 작성 의무 없음: 자동으로 법적 효력 발생
• 갱신 후 해지권: 임차인은 언제든지 해지 통보 가능 (단, 통보 후 3개월 경과 시 효력 발생)

묵시적 갱신과 합의갱신의 차이

구분묵시적 갱신합의갱신

 

구분	묵시적 갱신	합의 갱신
계약서 작성	불필요 (자동 연장)	필요 (새 계약서 작성)
중개사 개입	없음	있음 (통상)
임차인 해지권	3개월 전 통보로 언제든 해지 가능	2년 약정 (중도 해지 시 위약금 가능)
중개수수료	원칙적으로 발생하지 않음	발생 (법정 요율 적용)

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묵시적 갱신 후 중개수수료 부담 주체는?

원칙: 중개수수료는 발생하지 않는다

묵시적 갱신은 새로운 중개행위가 없기 때문에, 중개수수료 청구 근거가 원칙적으로 존재하지 않습니다.

• 공인중개사법 제32조: 중개수수료는 **"중개가 완성된 경우"**에 한해 청구 가능
• 묵시적 갱신은 법률에 의한 자동 연장이므로 중개 완성이 아님
• 따라서 임대인과 임차인 모두 중개수수료를 낼 의무 없음

예외: 중개사가 실제 갱신 업무를 한 경우

만약 중개사무소가 다음과 같은 추가 중개 서비스를 제공했다면, 당사자 간 합의에 따라 수수료를 청구할 수 있습니다.

1. 갱신 협상 중재: 임대인과 임차인 사이에서 보증금 조정, 월세 전환 등 협상
2. 새로운 계약서 작성: 합의갱신으로 전환하며 계약서 작성 및 날인
3. 확정일자 재발급 업무: 갱신 계약서에 대한 확정일자 발급 대행

이 경우에도 당사자 간 사전 합의가 있어야 하며, 통상 최초 계약 수수료의 50% 수준 또는 협의된 금액만 청구 가능합니다.

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주택임대차보호법상 해지 통보 효력 발생 시기 (3개월 규정)

임차인의 중도 해지권 (법 제6조의2)

묵시적 갱신된 계약에서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보한 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료됩니다.

해지 통보 방법

• 서면 통보 권장: 내용증명, 등기우편, 카카오톡(증거 보관 가능한 방식)
• 구두 통보도 유효하나, 나중에 분쟁 시 입증이 어려움
• 통보 날짜 기준: 임대인이 수령한 날이 아니라 발송한 날 기준 (판례 일반적 해석)

3개월 계산 예시

해지 통보일계약 종료일퇴거 가능일

2026년 3월 1일	2026년 6월 1일	2026년 6월 1일 이후
2026년 4월 15일	2026년 7월 15일	2026년 7월 15일 이후
2026년 5월 10일	2026년 8월 10일	2026년 8월 10일 이후

3개월 이내 퇴거하면?

법적으로는 3개월 경과 전 퇴거해도 계약은 3개월 후 종료되므로, 임차인은 3개월 치 월세를 부담해야 합니다. 다만 임대인과 협의하면 조기 종료도 가능합니다.

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실전 체크리스트: 묵시적 갱신 후 이사 준비

1단계: 계약 상태 확인하기

•  최초 계약서 상의 만료일 확인
•  만료 전 6개월~1개월 사이에 갱신 거절/조건 변경 통보를 받았는가?
•  받지 않았다면 → 묵시적 갱신 성립
•  새로운 계약서를 작성했는가? → 합의갱신 (중개수수료 발생 가능)

2단계: 해지 통보하기

•  임대인에게 서면으로 해지 통보 (내용증명 추천)
•  통보 내용: "주택임대차보호법 제6조의2에 따라 계약 해지를 통보하며, 3개월 후인 YYYY년 MM월 DD일 계약 종료를 요청합니다"
•  발송 날짜와 수령 확인증 보관

3단계: 중개수수료 청구 대응

중개사무소에서 수수료를 요구한다면?

•  "묵시적 갱신인데 어떤 중개행위가 있었나요?" 질문
•  중개사무소가 실제로 갱신 협상/계약서 작성을 했는지 확인
•  아무 역할도 하지 않았다면 → 지급 의무 없음 (법적 근거 없음)
•  분쟁 시 → 한국공인중개사협회(1588-4149) 또는 지자체 중개업 관리부서에 신고

4단계: 보증금 반환 준비

•  퇴거 전 집 상태 점검 (사진/영상 촬영)
•  임대인과 함께 하자 체크 (원상복구 범위 협의)
•  전입신고 해제는 보증금 수령 후에 진행 (확정일자 대항력 유지)
•  관리비 정산 완료 후 퇴거

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자주 하는 실수와 주의사항

실수 1: 묵시적 갱신인데 중개수수료를 내버렸다

• 대응: 부당이득반환 청구 가능 (소액사건 또는 소비자분쟁조정위원회)
• 예방: 갱신 시점에 중개사무소에 "묵시적 갱신이므로 수수료 없음"을 확인

실수 2: 구두로만 해지 통보 후 증거가 없어 분쟁

• 대응: 내용증명, 카톡 캡처, 문자메시지 등 반드시 증거 확보
• 예방: 최소한 카톡이라도 "해지 통보합니다. 3개월 후 퇴거 예정"이라고 명시

실수 3: 3개월 이내 급하게 이사 가면서 월세 손해

• 대응: 임대인에게 사정 설명 후 조기 종료 협의 (차기 임차인 구하면 가능성 높음)
• 예방: 이사 예정일 최소 3개월 전에 해지 통보

실수 4: 전입신고 먼저 빼고 보증금 못 받음

• 위험: 대항력 상실 → 임대인이 보증금 지급을 미루면 강제집행 어려움
• 원칙: 보증금 전액 수령 확인 → 전입신고 해제 순서 엄수

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관련 법령 및 참고 자료

• 주택임대차보호법 제6조 (묵시적 갱신)
• 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신 후 해지권)
• 공인중개사법 제32조 (중개수수료)
• 법제처 국가법령정보센터: www.law.go.kr
• 대한법률구조공단 임대차 상담: 국번없이 132

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마무리: 오늘 할 일 3가지

1. 내 계약 상태 확인: 묵시적 갱신인지, 합의갱신인지 계약서와 날짜 체크
2. 이사 예정일 역산: 최소 3개월 전에 해지 통보할 수 있도록 일정 계획
3. 증거 자료 준비: 계약서, 확정일자, 입금내역, 통보 문서 등 한 곳에 정리

묵시적 갱신 후 계약 해지는 법적으로 명확히 보호받을 수 있는 권리이지만, 통보 시기와 증거 확보가 핵심입니다. 이 글의 체크리스트대로 차근차근 준비하면, 불필요한 수수료 부담 없이 안전하게 이사할 수 있습니다.

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이 글이 작성된 기준: 2026년 2월 현재 주택임대차보호법 및 공인중개사법 기준. 개별 사례는 법률 전문가와 상담 권장.