부동산 중개수수료(복비)
완벽 정리
요율표 계산법부터 현금영수증 의무발행 기준, 초과 수수료 환불 방법까지 한 번에 해결합니다.
1부동산 중개수수료란?
부동산 중개수수료, 흔히 '복비'라고 부르는 이 금액은 공인중개사를 통해 매매·전세·월세 계약을 체결할 때 중개 서비스에 대한 대가로 지급하는 비용입니다. 공식 명칭은 중개보수이며 「공인중개사법」 제32조 및 같은 법 시행규칙 제20조에 근거합니다.
법으로 정해진 상한선
요율표상 수치는 최대 한도(상한요율)이며 이 범위 내에서 협의로 결정됩니다.
매도·매수 각각 부담
매매 계약 시 매도인과 매수인이 각각 중개사에게 수수료를 지급합니다.
잔금일에 지급
통상 잔금 지급 당일 지불하지만 당사자 간 약정으로 달리 정할 수 있습니다.
22026년 요율표 — 매매·전세·월세
현행 중개보수 상한요율은 2021년 10월 19일 개정된 「공인중개사법 시행규칙」이 기준이며, 2026년 현재도 동일하게 적용됩니다. 지역별 조례에 따라 세부 한도액이 달라질 수 있으나, 전국 상한요율은 동일합니다.
① 주택 — 매매·교환
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5,000만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | — |
| 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | — |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | — |
| 15억 원 이상 | 0.7% | — |
| ※ 한도액 칸이 '—'인 구간은 한도액 규정 없음. 중개보수 = 거래금액 × 상한요율 이내. | ||
② 주택 — 전세·월세 임대차
| 거래금액(환산보증금) | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5,000만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | — |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | — |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | — |
| 15억 원 이상 | 0.6% | — |
| ※ 월세 환산보증금 계산법: 보증금 + (월세 × 100). 단, 합산액 5,000만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70). | ||
③ 오피스텔·상가·토지
| 구분 | 상한요율 |
|---|---|
| 주거용 오피스텔 (전용 85㎡ 이하, 전용 부엌·욕실 갖춘 경우) — 매매·교환 | 0.5% |
| 주거용 오피스텔 — 임대차 | 0.4% |
| 기타 오피스텔·상가·토지 등 | 0.9% 이내 협의 |
3중개수수료 계산 방법 (실전 예시)
계산 공식은 단순합니다. 중개보수 = 거래금액 × 상한요율이며, 이 금액이 한도액을 초과하면 한도액이 상한이 됩니다.
예시 1 — 아파트 매매 5억 원
🏢 아파트 매매 5억 원 시나리오
예시 2 — 전세 3억 원
🏠 전세 보증금 3억 원 시나리오
예시 3 — 월세 보증금 2,000만 원 / 월세 50만 원
🏡 월세 시나리오 — 환산보증금 계산
4부가세(VAT) 별도 여부
중개수수료에 부가세 10%가 붙는지 여부는 해당 공인중개사가 일반과세자냐 간이과세자냐에 따라 결정됩니다.
| 구분 | 기준 | 부가세 | 합계 예시 (중개보수 100만 원) |
|---|---|---|---|
| 일반과세자 | 연 매출 8,000만 원 이상 | 10% 별도 청구 가능 | 110만 원 |
| 간이과세자 | 연 매출 8,000만 원 미만 | 부가세 별도 청구 불가 | 100만 원 |
공인중개사의 과세유형은 국세청 홈택스(hometax.go.kr) → 사업자등록 상태 조회에서 사업자등록번호를 입력해 확인할 수 있습니다. 중개사무소 홈페이지 하단이나 사무실 내 사업자등록증에서도 확인 가능합니다.
5현금영수증 의무발행 기준
국세청은 부동산 중개업을 현금영수증 의무발행 업종으로 지정하고 있습니다. 따라서 중개수수료가 일정 기준을 넘으면 소비자가 요청하지 않더라도 중개사가 자동으로 발행해야 합니다.
의무발행 기준금액
발행 방법
현금·계좌이체로 수수료 지급
현금영수증은 현금 또는 계좌이체 결제 시 발행됩니다. 카드 결제 시에는 카드 영수증이 발급됩니다.
휴대전화 번호 또는 사업자번호 제공
개인은 소득공제용으로 휴대폰 번호, 사업자는 지출증빙용으로 사업자등록번호를 제공합니다.
현금영수증 즉시 수령
중개사는 지체 없이 발행해야 합니다. 거부 시 국세청 126 콜센터 또는 홈택스에서 신고 가능합니다.
위반 시 제재
| 대상 | 제재 내용 |
|---|---|
| 의무발행 위반 공인중개사 | 미발행 금액의 50% 과태료 (구 20%에서 강화) |
| 신고한 소비자 포상금 | 미발행 금액의 20% (최대 50만 원) |
6초과 수수료 환불 방법
이미 법정 상한을 초과한 수수료를 납부했다면 반환받을 수 있습니다. 법 위반 사실이 확인되면 해당 공인중개사에게 행정처분 및 형사처벌이 부과됩니다.
증거 자료 확보
계약서 사본, 영수증(현금영수증·카드영수증·이체확인증), 중개보수 확인서 등을 준비합니다. 거래금액과 요율 계산 내역도 기록해두세요.
중개사에게 직접 반환 요청
먼저 공인중개사에게 초과액 반환을 요청합니다. 많은 경우 이 단계에서 해결됩니다.
시·군·구청 신고
해결되지 않으면 해당 중개사무소 소재지 시·군·구청 부동산 담당부서에 신고합니다. 공인중개사법 위반 조사가 진행됩니다.
한국공인중개사협회 신고
협회(1588-0784)에 신고하면 징계·조정 절차를 밟을 수 있습니다.
민사소송(소액사건)
초과액이 소액이라면 소액사건심판 절차(3,000만 원 이하)를 통해 법원에 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
7자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 수수료는 계약 당일 내야 하나요?
아닙니다. 중개수수료는 통상 잔금 지급일에 납부합니다. 다만 중개의뢰인과 공인중개사가 서로 약정으로 납부 시기를 달리 정할 수 있습니다.
Q. 중개사 실수로 계약이 취소됐을 때도 수수료를 내야 하나요?
아닙니다. 공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우 중개보수를 지불할 의무가 없습니다. (공인중개사법 제32조)
Q. 현금영수증 대신 카드로 결제하면 되나요?
네. 신용·체크카드로 결제하면 카드 매출전표가 자동 발급되어 현금영수증과 동일한 효력이 있습니다. 다만 일부 소규모 중개소는 카드 단말기가 없을 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
Q. 중개사가 부가세를 요구하는데 간이과세자인 경우에도 내야 하나요?
아닙니다. 간이과세자는 부가세를 별도로 청구할 수 없습니다. 홈택스에서 사업자 유형을 확인한 뒤 정중하게 거절하세요.
Q. 온라인 직거래(직접 계약)하면 수수료가 없나요?
공인중개사를 통하지 않으면 법적으로 중개수수료 의무는 없습니다. 그러나 권리관계 확인·계약서 작성 등 리스크가 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.
✓ 핵심 요약
부동산 중개수수료는 법으로 정해진 상한요율 이내에서 협의로 결정됩니다. 2026년에도 2021년 개정 요율표가 그대로 적용되며, 매매는 최대 0.7%, 임대차는 최대 0.6%가 한도입니다.
부가세는 일반과세자(연 매출 8,000만 원 이상)에게만 별도 청구 가능하고, 10만 원 이상 중개보수에는 현금영수증이 의무 발행됩니다. 초과 납부 시 계약서·영수증을 챙겨 시·군·구청 또는 한국공인중개사협회에 신고하면 반환받을 수 있습니다.
계약 전 요율 확인 → 협상 → 현금영수증 수령 세 단계만 기억해도 불필요한 복비를 크게 줄일 수 있습니다.
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