사무실 임대차 계약서 특약, 이것들은 꼭 확인하세요 — 현장에서 직접 겪은 것들

계약서에서 보증금과 월세는 꼼꼼히 보는데, 특약은 대충 훑고 넘어가는 경우가 많습니다. 그런데 실제 분쟁이나 예상치 못한 비용은 대부분 특약에서 시작됩니다. 제가 직접 겪은 두 가지 사례로 시작하겠습니다.

 

사무실 내부 철거 사진

간판 3개를 달고 싶었는데 1개만 허용된다고 했을 때

제가 처음 계약을 진행한 건이었습니다. 예비 임차인이 간판을 총 3개 달고 싶다고 임대인에게 전달해달라고 했습니다. 당시 저도 간판 관련 규정을 잘 몰랐던 터라 그대로 임대인에게 전달했습니다. 돌아온 답변은 임차인당 간판은 1개만 허용한다는 거였습니다.

임차인 입장에서는 당연히 실망했습니다. 상가에서 간판은 사업성의 생명과도 같습니다. 어떤 업종이냐에 따라 간판 개수와 위치가 매출에 직결됩니다. 계속 협의한 끝에 결국 2개로 합의하고 계약을 진행했습니다.

 

이 경험에서 배운 건 하나입니다. 간판 설치 가능 여부와 개수, 위치는 계약 전에 반드시 확인해야 한다는 겁니다. 외부 간판인지 건물 외벽 부착인지, 층별 안내판은 가능한지, 출입문 표기는 어떤지까지 미리 확인하고 특약에 명시해 두세요. 계약 후에 협의하면 임대인 입장이 달라지는 경우가 있습니다.

 

계약 완료 후 벽에서 누수가 발생했을 때

계약이 완료된 후 임차인에게서 전화가 왔습니다. 사무실 벽에서 누수가 발생했다는 겁니다. 당황한 임차인이 임대인에게 직접 연락하기 어려웠는지 저한테 먼저 전화한 겁니다.

솔직히 계약 후이니 임차인이 직접 임대인에게 전달하면 될 일이었습니다. 그런데 사후 서비스를 철저히 하고 싶은 마음에 중간에 끼어들었습니다. 결과적으로 임대인과 임차인 사이에서 양쪽 말을 다 들으면서 많이 힘들었습니다.

 

이 경험이 저한테는 교훈이 됐습니다. 계약서 특약에 수리 책임 범위를 명확히 해두는 게 얼마나 중요한지 실감했습니다. 누수, 냉난방기 고장, 배관 문제처럼 건물 구조적 문제에서 비롯된 것은 임대인 책임, 임차인이 추가로 설치한 설비 문제는 임차인 책임으로 계약서에 명확히 구분해두면 이런 상황에서 기준이 생깁니다.

 

그 외 특약에서 놓치기 쉬운 것들

원상복구 범위는 "원상 복구한다"는 한 줄로 끝내면 안 됩니다. 어떤 항목을 어떤 상태로 복구해야 하는지, 임대인이 남겨두기를 원하는 시설은 무엇인지 구체적으로 명시해야 합니다. 퇴실할 때 가장 크게 체감되는 항목입니다.

렌트프리도 기간만 적으면 부족합니다. 관리비는 별도인지, VAT는 어떻게 처리되는지, 공사 지연 시 어떻게 되는지까지 함께 명시해야 합니다.

 

중도해지 조항도 빠뜨리면 나중에 부담이 커집니다. 사전 통보 기간이 얼마인지, 위약금 기준은 어떻게 되는지, 새 임차인을 주선하면 조정이 가능한지를 계약 전에 확인하세요.

관리비는 숫자보다 항목을 먼저 봐야 합니다. 전기·냉난방비가 별도인지, 주차비는 포함인지, VAT는 어떻게 적용되는지까지 확인해야 실제 월 부담이 보입니다.

 

계약서 특약은 입주할 때보다 퇴실할 때, 문제가 생겼을 때 비로소 그 무게가 느껴집니다. 계약 직전에 특약 문구를 한 번 더 꼼꼼히 읽어보세요. 모호한 표현은 반드시 수정을 요청하시고, 구두로 합의한 내용은 반드시 문서로 남겨두세요.

강남 역삼·삼성동 사무실 계약서 특약 검토가 필요하시면 편하게 연락 주세요.

 

공인중개사 Jay (박준현) · 010-7499-4625

강남구 역삼동 무역센터 30층 · eXp Korea · 사무실·상가·의원 임대차 전문