건물주 자체 계약서, 그대로 도장 찍으면 안 됩니다. 선릉역 의원 임대차 계약에서 조항 8개를 고친 이야기

강남 오피스 빌딩에 들어가 보신 분이라면 한 번쯤 받아보셨을 겁니다. 건물 측이 미리 만들어 둔 자체 계약서. 표준 계약서보다 두껍고, 글씨는 작고, 조항은 많습니다.

대부분 그냥 서명합니다. 건물이 정한 양식이니 바꿀 수 없다고 생각하시니까요. 바꿀 수 있습니다. 전부는 아니지만요.

 

내부 전경

계약서 초안을 받고 한숨부터 나왔습니다.

올해 여름, 역삼동 오피스 빌딩 3층을 의원 이전 자리로 중개했습니다. 전용 93평, 월 임대료만 2천만 원이 넘는 건이었습니다. 몇 주 동안 조건을 맞추고 나서 임대인 측 자체 계약서 초안을 받았습니다.

읽다가 한숨이 나왔습니다.

빌딩 건물주들은 보통 변호사에게 맡겨서 자체 계약서를 만듭니다. 당연히 건물에 유리하게 씁니다. 그것이 잘못은 아닙니다. 문제는 임차인이 그것을 그대로 받아들인다는 겁니다.

건물주 입장에서는 입점하는 임차인으로 인하여 발생할 수 있는 만약의 경우를 대비하여 자체계약서를 다소 깐깐하게 작성하고 임차인으로 하여금 동의하도록 안내합니다.

그러나 현저히 임차인의 권리를 저해하는 문구 또는 내용은 공인중개사가 확인하고 바로 잡아야 한다고 생각합니다.

렌트프리 하나로 몇 번을 통화했는지 모릅니다.

이 건은 임대료를 깎는 대신 매년 3개월씩 렌트프리(임대료 면제 기간)를 받는 조건이었습니다. 문제는 중간에 나갈 때였습니다.

원장님은 임대료를 3개월 내면 1개월이 생기는 방식을 원하셨습니다. 임대인 쪽 대리인은 달랐습니다. 렌트프리는 5년 전체에 나눠준 혜택이라 그렇게 쪼갤 수 없다고 했고, 이미 쓴 렌트프리도 돌려받을 수 있다는 얘기까지 나왔습니다.

결국 최종 계약서에는 "해지한 해에 면제받은 임대료만 반환"으로 들어갔습니다. 원장님이 원한 방식 그대로는 아니었습니다. 그래도 지난 몇 년치 렌트프리를 토해낼 일은 없어졌습니다.

간판 때문에 서명 날짜가 한 번 밀렸습니다.

의원은 간판이 생명입니다. 3층이면 더 그렇습니다.

임대인 측은 처음부터 간판에 협조하겠다고 했습니다. 그런데 "적극 고려하겠다"는 말은 계약서 안에서 아무 힘이 없습니다. 서명 예정일이 다가와도 위치가 정리되지 않아서, 결국 날짜를 미뤘습니다.

마지막에는 건물 안팎 다섯 군데를 사진으로 찍어 계약서에 붙였습니다. 주출입구 안내판 옆, 1·2층 사이 공간, 3층 창문 안팎 같은 자리들입니다. 사진이 붙어 있으면 나중에 말이 달라질 수가 없습니다.

고친 것, 그리고 끝내 못 고친 것

자체 계약서 본문에서 4건, 특약으로 4건을 고치거나 추가했습니다.

자체 계약서에서는 임대차기간 만료로 인한 계약의 갱신 여부, 양도 및 전대 금지, 설비 및 간판의 설치, 계약의 해지, 임대차 목적물의 명도 등이 있었습니다.

특약사항에서는 무상임대기간, Fit-out 3개월 임대인으로부터 받기, 원상복구에 대한 조정, 기존 냉난방설비 원상복구 관련하여 임차인 의견 반영 건이었습니다.

못 바꾼 것도 있습니다. 계약 갱신을 거절할 때 미리 알려야 하는 기간은 6개월 그대로입니다. 원장님은 3개월로 줄이길 원하셨는데 끝내 반영되지 않았습니다. 관리비 인상 상한선도 특약에 넣지 못했습니다.

솔직히 아쉽습니다. 지금 생각해도 그렇습니다.

관리회사에는 원수가 됐습니다.

몇 주를 밀고 당기다 보니 임대인과 관리회사 쪽에서 저는 꽤 피곤한 사람이 됐습니다. 원수가 됐다고 해도 과언이 아닙니다.^^

서운한 마음도 있었습니다. 임차인 입장에서는 계약서가 원래 이 정도인 줄 아시니까요. 고친 결과라는 걸 모르시는 게 어쩌면 당연합니다. 그래서 이 글을 씁니다.

건물 자체 계약서를 받으셨다면 그대로 서명하지 마세요. 렌트프리 중도해지 정산, 간판 위치, 원상복구 범위, 갱신거절 통보기간. 이 네 가지만 짚어봐도 계약서가 달라집니다. 전부 바뀌지는 않습니다. 그래도 물어본 사람과 안 물어본 사람의 계약서는 다릅니다.

 

공인중개사 Jay (eXp Korea)
강남 사무실·상가·의원 임대차
010-7499-4625
강남구 영동대로 511 트레이드타워 30층