특약이 분쟁을 막습니다. - 종로 호스텔 임대차, 직접 부딪히며 배운 것들

공인중개사에게 계약서 작성은 소중하면서도 머리 아픈 업무 중 하나라고 생각합니다. 계약서를 쓰면서 머리가 아팠던 적이 있으신가요. 저는 있습니다. 딱 한 건. 지금도 기억이 선명합니다. 그 계약을 통해서 머리도 아팠지만 저를 성장시키는 계기도 되었습니다. 종로에 있는 부동산 매물이었는데 업종은 호스텔이었습니다.

임대인도 임차인도 전문가였다.

강북에서 일하던 시절, 종로에 있는 호스텔 물건 임대차 계약을 맡게 됐습니다. 외국인 여행객을 대상으로 하는 숙박업 공간이었고, 계약 규모도 작지 않았습니다.

임대인은 부동산 임대업을 오래 해온 분이었습니다. 건물도 여럿 갖고 있고, 계약서 한 줄 한 줄을 꼼꼼히 읽는 분이었죠. 임차인도 만만치 않았습니다. 부동산에 대해 나름 전문적인 지식을 갖고 있는 사업자였습니다. 저는 그 둘 사이에 있는 공인중개사였고요.

 

특약 협상이 이렇게 힘든 건 줄 몰랐습니다.

문제는 임차인이었습니다. 제가 준비한 계약서 초안을 보더니, 이 특약은 이렇게 바꿔달라, 저 조항은 이 문구를 추가해 달라,요구 사항이 계속 나왔습니다.

하나하나 틀린 요구는 아니었습니다. 임차인 입장에서는 당연히 자기 권리를 지키고 싶은 거니까요. 그런데 그 요구들이 쌓이다 보니, 저는 자꾸 임대인 얼굴을 보게 되더라고요. 솔직히 너무 죄송했습니다. 중개인이라는 게 양쪽 사이에서 중립을 지켜야 하는데, 임차인이 요구를 하나 더 얹을 때마다 임대인 표정이 굳어지는 게 보였거든요.

임대인도 결국 대응 모드가 됐습니다. 임차인이 깐깐하게 나오니, 임대인도 조항 하나하나를 따지기 시작했죠. 협상이 길어질수록 분위기는 무거워졌고, 계약서 한 장 쓰는 데 이렇게 진이 빠지는 건지 처음 알았습니다.

 

그중에 가장 중요한 특약이 하나 있었습니다.

임차인이 꼭 넣어달라고 한 특약이 있었습니다. 내용은 이렇습니다.

호스텔 영업을 하려면 공사 전에 관할 관공서에서 용도 변경이나 영업 허가 등 행정 승인을 받아야 합니다. 그런데 이게 짧으면 두 달, 길면 그 이상 걸립니다. 임차인 입장에서는 승인이 나지 않으면 계약 자체가 의미가 없어지는 거죠. 그러니 "관공서 승인이 불가한 경우, 계약금을 전액 반환한다"는 조항을 특약에 넣어달라고 한 겁니다.

임대인은 싫어했습니다. 당연합니다. 계약을 체결하고 나서도 2개월 동안 불확실한 상태로 있어야 하는 거니까요. 임대인 입장에서는 그 기간에 다른 임차인을 찾을 기회도 사라지는 겁니다.

결국 이 조항을 두고 가장 오래 협상했습니다. 반환 조건, 기간 제한, 귀책 여부. 어찌저찌 합의에 도달해서 계약서는 썼고, 공사도 들어갔습니다. 그런데 솔직히 말하면, 그날 집에 오는 길이 무거웠습니다.

 

두 번째 호스텔 계약은 달랐습니다.

시간이 지나서 또 다른 호스텔 임대차 계약을 맡게 됐습니다.

첫 번째와 비교하면 놀랍도록 수월했습니다. 이미 흐름을 알고 있으니까요. 임차인이 무엇을 요구할지, 임대인이 어디서 막힐지, 관공서 승인 절차가 어떤 식으로 진행되는지. 미리 알고 있으니 협상 포인트를 먼저 세팅할 수 있었고, 계약서 초안 자체를 더 현실적으로 쓸 수 있었습니다.

첫 번째 계약이 없었다면 두 번째도 똑같이 헤맸겠죠.

 

부딪히면서 배우는 게 맞습니다.

부동산 실무에서 특약은 이론으로 배우는 게 아닙니다. 어떤 계약이든, 어떤 업종이든 현장에서 한 번 제대로 겪어봐야 그게 진짜 내 것이 됩니다.

처음엔 머리 아프고, 어디서 무너질지 몰라서 불안합니다. 그게 정상입니다. 저도 그랬습니다. 그런데 그 한 건이 쌓이면, 다음 계약에서 이미 한 발 앞서 있는 자신을 발견하게 됩니다.

두 번 겪으면 전문가가 됩니다. 무조건입니다.