계약서 특약 몇 줄이 보증금을 지킵니다 — 강남 상가 원상복구 분쟁 예방법

원상복구 문제로 분쟁에 휘말리는 건 공인중개사로서 일을 제대로 못 한 겁니다. 저는 그렇게 생각합니다. 계약할 때 특약을 꼼꼼히 써두면 퇴거할 때 싸울 일이 없습니다.
강남에서 상가 임대차를 전문으로 하다 보면 원상복구 분쟁 이야기를 자주 듣습니다. 대부분은 계약서에 "임차인은 계약 종료 시 원상복구 의무를 진다"는 한 줄만 달랑 있는 경우입니다. 그 한 줄이 나중에 수백만 원, 수천만 원짜리 싸움의 씨앗이 됩니다.

원상복구

"이렇게 꼼꼼하게 써주는 중개사는 처음 봤다"

얼마 전 강남 상가 임대차 계약을 진행하면서, 특약란에 원상복구 관련 내용을 평소보다 꼼꼼하게 작성했습니다. 입주 당시 상태 기록 방법, 원상복구 범위 한정, 자연 노후화 면책, 비용 산정 기준까지 항목별로 구체적으로 넣었습니다.

계약 후 임차인분이 따로 연락을 주셨습니다. "이렇게 꼼꼼하게 특약을 써주는 중개사는 처음 봤다"고 하셨습니다. 사실 저는 당연히 해야 할 일을 한 것뿐이었는데, 그 말이 오히려 씁쓸했습니다. 대부분의 계약서에 이런 내용이 빠져있다는 뜻이니까요.

임차인 입장에서 원상복구 특약은 퇴거할 때 보증금을 지키는 안전장치입니다. 계약할 때 30분을 더 쓰면, 나중에 수개월짜리 분쟁을 피할 수 있습니다.

 

현장에서 실제로 본 분쟁 두 가지

강남역 인근에서 한식당을 3년 운영하고 퇴거한 임차인이 2,500만 원짜리 원상복구 청구서를 받은 사례가 있습니다. 임대인은 주방 설비, 바닥 타일, 전기 배선까지 원래대로 복구하라고 했습니다. 계약서에는 "원상복구 의무를 진다"는 포괄적인 문구만 있었고, 임차인은 입주 당시 이미 주방이 설치되어 있었다고 했지만 증명할 방법이 없었습니다. 입주 당시 사진 한 장만 있었어도 달라졌을 겁니다.

역삼동 테헤란로 오피스텔 사례도 있습니다. IT 스타트업을 운영하던 임차인이 벽지와 간이 칸막이만 설치했는데, 임대인이 바닥재까지 교체하라고 요구했습니다. 결국 보증금 중 800만 원을 돌려받지 못했습니다. 계약서에 원상복구 범위가 구체적으로 없었던 게 문제였습니다.

두 사례의 공통점은 하나입니다. 계약서 특약이 구체적이지 않았다는 것.

 

제가 실제로 쓰는 특약 문구들

가장 먼저 챙기는 건 입주 당시 상태 기록 특약입니다. "임대인과 임차인은 입주 당시 상가의 현황을 사진 및 동영상으로 기록하며, 이를 계약서 별첨으로 보관한다"는 내용입니다. "원래부터 이랬다" vs "당신이 훼손했다"는 다툼을 원천 차단하는 문구입니다.

그다음은 원상복구 범위 한정입니다. "임차인의 원상복구 의무는 임차인이 추가로 설치하거나 변경한 시설물에 한정하며, 입주 당시 존재하던 시설물은 원상복구 대상에서 제외한다"고 명시합니다. 당연한 내용처럼 보여도 계약서에 없으면 없는 겁니다.

자연 노후화 면책도 반드시 넣습니다. 3~5년 사용한 상가에서 벽지 하나 변색되지 않는 경우는 없습니다. "통상적인 사용으로 인한 자연적 노후화는 원상복구 대상에서 제외하며, 임차인의 고의 또는 중과실로 인한 훼손에 한하여 복구 의무를 진다"는 문구로 자연 노후화와 인위적 훼손을 명확히 구분해 둡니다.

비용 산정 기준도 미리 정해둡니다. "원상복구 비용은 3개 업체의 견적서를 받아 중간값을 기준으로 한다"는 문구가 일방적인 고액 청구를 막는 데 가장 효과적입니다. 마지막으로 임차인이 설치한 시설 중 임대인이 쓸 만한 것들은 잔존 합의로 처리합니다. 에어컨, 조명기구 같은 것들을 미리 협의해두면 양쪽 모두 원상복구 비용을 줄일 수 있습니다.

 

퇴거할 때 싸우지 않으려면

입주 전에 바닥, 벽, 천장, 설비 상태를 구역별로 사진·영상으로 찍어 계약서에 별첨으로 붙여두세요. 인테리어나 시설 변경 시에는 임대인의 서면 동의를 받고, 동의서에 "해당 공사는 원상복구 대상에서 제외"라는 문구를 넣으면 나중에 분쟁 소지가 줄어듭니다.

계약 종료 2~3개월 전에는 임대인과 미리 만나 원상복구 범위를 확인하세요. 퇴거 당일에 다투는 것보다 훨씬 원만하게 해결됩니다. 가능하면 중개사 입회하에 인수인계를 진행하는 것도 방법입니다. 제3자가 있으면 일방적인 주장을 방지할 수 있습니다.

계약서 특약 검토, 원상복구 범위 사전 협의가 필요하시다면 편하게 연락 주세요. 계약 전에 한 번만 상담받아도 퇴거할 때 분쟁을 피할 수 있습니다.

 

공인중개사 Jay (박준현) · 010-7499-4625

강남구 역삼동 무역센터 30층 · eXp Korea 부동산중개법인· 사무실·상가·의원 임대차 전문