신탁원부, 확인하셨나요? — 등기부등본만 봤다가 낭패 볼 뻔한 사무실 임대차 이야기

강남에서 사무실을 알아보시는 분들, 등기부등본은 꼭 확인하시죠. 근데 신탁원부까지 보시는 분은 많지 않습니다. 저도 현장에서 직접 겪기 전까지는 그 차이가 이렇게 클 줄 몰랐어요. 오늘 내용은 신탁원부에 대한 자세한 내용과 확인해야 할 사항까지 알게 되었던 값진 경험이었습니다.

임장 중에 잡은 물건이었습니다.

발품을 팔다가 눈에 띈 사무실 매물이었어요. 중도퇴실하는 임차인이 있는 물건이었고, 마침 네이버 부동산 광고를 보고 전화 문의를 주신 예비 임차인분이 계셨습니다. 타이밍이 딱 맞아서 투어 일정을 잡았죠.

물건 자체는 나쁘지 않았어요. 위치도 괜찮고, 면적도 문의 고객이 찾는 조건에 맞았고. 그런데 저는 계약 전에 등기사항전부증명서를 먼저 뽑아봤습니다.

 

등기부등본 을구에 근저당이 한가득이었어요.

을구를 보니까 근저당권 설정이 여러 개 잡혀 있었습니다. 이 정도면 임차인 입장에서 보증금 보호가 불안할 수 있는 상황이에요. 그런데 거기서 멈추지 않았어요.

신탁원부도 확인했습니다.

등기부등본 을구에 잡힌 것 말고도, 신탁원부 상에 별도의 수익 금액이 설정되어 있었어요. 등기부만 봤으면 절대 몰랐을 내용입니다. 을구에 안 보인다고 해서 깨끗한 물건이 아닌 거죠.

 

임대인에게 직접 전화했습니다.

이상하다 싶어서 임대인에게 바로 전화를 했어요. 

돌아온 답변은 "문제없다"였습니다. "자기가 다 알아서 하니까 걱정하지 말라"는 거예요.

솔직히 그 말이 더 불안했습니다. 구체적인 설명은 없고, 그냥 믿으라는 거잖아요. 중개사 입장에서는 그 말 한마디로 넘어가면 안 됩니다. 임차인한테 그 말 그대로 전달할 수는 없는 거니까요.

게다가 이 물건의 구조가 좀 복잡했어요.

기존에 중도퇴실하는 임차인에게 돌려줄 보증금이 있는데, 임대인이 그걸 바로 줄 수 있는 상황이 아니었어요. 신규 임차인의 보증금을 받아서 그걸로 기존 임차인 보증금을 돌려주는 구조였습니다.

이건 정말 위험한 구조입니다. 신규 임차인 입장에서는 본인 보증금이 들어가자마자 다른 사람에게 넘어가는 거예요. 신탁 설정에 추가 수익 금액까지 잡혀 있는 상황에서요.

예비 임차인에게 있는 그대로 설명했습니다.

투어 이후에 예비 임차인분께 제가 확인한 내용을 전부 설명드렸어요. 등기부 을구 상황, 신탁원부 내용, 보증금 구조까지.

듣고 나서 불안해하셨어요. 당연한 반응이죠.

"다른 물건 보여주실 수 있나요?"

그 한마디가 정답이었습니다. 저도 솔직히 그게 맞다고 생각했어요. 억지로 계약 성사시키려다가 나중에 문제 생기면 중개사도, 임차인도 피해를 보는 거니까요.

이후에 다른 매물로 안내해 드렸고, 진행 과정에서 신뢰가 쌓였는지 오히려 더 편하게 상담이 이어졌습니다.

신탁원부, 이렇게 확인하세요.

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다. 그런데 신탁원부는 조금 다릅니다.

등기부등본 표제부나 갑구에 신탁 관련 내용이 있으면, 을구만 보고 끝내면 안 됩니다. 신탁원부는 등기소에 직접 방문하거나, 등기사항전부증명서 신청 시 신탁원부 포함 발급을 요청하면 받을 수 있어요.

확인해야 할 핵심은 이겁니다.

수탁자가 누구인지, 우선수익자가 누구인지, 수익 금액이 얼마로 설정되어 있는지. 이 세 가지만 봐도 해당 물건이 어느 정도 위험한지 감이 옵니다.

등기부 을구에 없다고 해서 깨끗한 물건이 아닙니다. 신탁원부에 숨어 있을 수 있어요.

 

사무실 계약을 앞두고 계신다면, 등기부등본과 함께 신탁원부 확인을 꼭 요청하세요. 중개사에게 부탁하셔도 되고, 직접 확인하셔도 됩니다. 귀찮더라도 이 한 장이 보증금을 지켜줄 수 있습니다.