공인중개사가 임장을 멈추지 않는 이유 — 데이터가 보여주지 못하는 것들

공실클럽이나 네이버 부동산에서 매물 정보를 보면 층수가 표기되어 있습니다. 건축물대장에도 층수가 나옵니다. 그런데 직접 가보면 다른 경우가 있습니다.

 

분명히 1층이라고 나와있는 매물인데, 현장에 가보니 도로보다 낮은 위치에 있는 겁니다. 건축물대장상 1층이지만 실제로는 계단을 내려가야 진입할 수 있는 구조입니다. 1층과 지하 1층 사이 어딘가에 걸쳐있는 매물도 있습니다. 지도에서는, 사진에서는 절대 알 수 없는 정보입니다. 직접 가봐야만 압니다.

 

저는 이런 경험이 쌓이면서 임장을 더 철저하게 다니게 됐습니다.

임장활동

데이터는 과거를 보여주고, 임장은 현재를 보여줍니다.

 수치상 하루 유동인구가 3만 명이 넘는 지역이 있었습니다. 그런데 직접 걸어보니 대부분 환승 통로를 빠르게 지나가는 인구였습니다. 실제로 상권에 머무는 사람은 그보다 훨씬 적었습니다. 카페나 소매점 창업에는 치명적인 입지였습니다. 데이터만 봤으면 몰랐을 겁니다.

 

같은 골목을 오전 10시에 갔을 때와 오후 7시에 갔을 때, 유동인구 수와 고객층이 완전히 달랐던 경험도 있습니다. 점심 장사가 잘 되는 상권과 저녁 장사가 잘 되는 상권은 같은 골목이라도 전혀 다른 입지입니다. 이건 여러 시간대에 직접 걸어봐야만 파악할 수 있습니다. 특히 상가 중에 주점의 경우는 더욱 현장에서 느껴봐야 하는 것들이 있습니다.

 

임장과 단순 답사는 다릅니다.

 저도 초보 중개사 시절에 이 둘을 혼동했습니다. 매물을 빨리 많이 따서 광고 사이트에 등록하려다 보니, 현장에 가서 사진 몇 장 찍고 오는 수준의 답사를 임장이라고 생각했던 때가 있었습니다. 솔직히 그건 임장이 아니었습니다.

 

진짜 임장은 매물 하나를 확인하는 게 아니라 그 매물이 놓인 맥락 전체를 읽는 겁니다. 이 건물 앞을 지나는 사람들이 어디서 와서 어디로 가는지, 주변 공실이 많은지 적은지, 공실의 이유가 뭔지, 경쟁 업종이 어떻게 구성되어 있는지. 이런 것들을 현장에서 직접 눈으로 확인해야 고객에게 제대로 된 정보를 드릴 수 있습니다.

 

임장은 베테랑이 돼도 멈출 수 없습니다.

 저는 지금도 일주일에 2~3회 강남권 임장을 다닙니다. 매물관리장에 기록을 쌓고, 네이버 지도에 다녀온 곳을 저장합니다. 같은 골목을 반복해서 걷다 보면 한 달 전과 지금이 달라진 게 보입니다. 공실이 채워졌거나, 새 간판이 생겼거나, 반대로 문을 닫은 가게가 생기거나.

 

그 변화를 몸으로 알고 있는 중개사와 데이터로만 아는 중개사는 고객에게 드릴 수 있는 정보의 질이 다릅니다. 임장은 화려한 분석 툴이 생겨도 대체할 수 없는 이유가 여기에 있습니다. 현장을 알아야 문의하시는 고객분들께 해당 매물에 대한 답변을 정확하게 드릴 수가 있습니다.

 

강남 역삼·삼성동 일대 상가·사무실 매물이 필요하시다면 편하게 연락 주세요.

 

공인중개사 Jay (박준현) · 010-7499-4625 강남구 역삼동 무역센터 30층 · eXp Korea · 사무실·상가·의원 임대차 전문