같은 매물인데 왜 어떤 중개사는 전화가 오고 저는 안 왔을까? - 매물장의 차이

처음엔 정말 이해가 안 됐습니다.

분명 같은 건물, 같은 층, 같은 면적인데. 옆 사무소 중개사한테는 문의 전화가 오고 저한테는 문의 전화도 없고 조용했거든요. 매물은 똑같이 올려놨는데, 왜 나는 안 오지? 그게 초보 시절 저를 가장 괴롭혔던 질문이었습니다. 사실 지금도 나를 힘들게 하는 것 중에 하나이며 연구 대상입니다.

임장활동 중 빌딩 내부에서 아래 대로변 촬영한 이미지

어쩌다 경쟁 중개사의 매물장을 보게 됐냐면

그때 종로 쪽에서 상가 매물 하나를 같이 공동중개하게 됐습니다. 상대방 중개사가 자기 쪽에서 올린 매물장 사진을 공유해 줬는데,보는 순간 솔직히 좀 당황했어요.  

저는 그냥 네이버 부동산에 주소, 면적, 보증금·월세 수치, 사진 두세 장 올리는 게 전부였거든요. 그분은 달랐습니다.

 

사진이 일단 달랐고요.

저는 핸드폰으로 대충 찍었는데, 그쪽은 자연광이 들어오는 시간대에 맞춰 찍은 티가 났습니다. 각도도 달랐어요. 입구에서 안쪽을 바라보는 컷, 창문 쪽에서 역광으로 찍은 컷, 화장실 쪽 동선 확인용 컷. 그러니까 공간의 '쓸모'를 보여주는 사진이었습니다.

 

설명 문구에서 이미 달랐습니다.

제가 쓰던 설명 문구는 이랬습니다. 역삼역 도보 5분, 전용 30평, 보증금 5,000/월세 280, 즉시 입주 가능 

그게 다였습니다. 사실 거짓말은 없죠. 정보는 다 있고요. 근데 그분 문구를 보니까 이런 식이었어요.

 

역삼역 3번 출구에서 도보로 걸으면 딱 4분 거리입니다. 1층은 카페가 입점해 있어서 방문 고객 응대하기도 좋고, 건물 자체가 2019년에 리모델링해서 로비가 깔끔합니다. 전용 30평이지만 기둥이 없는 구조라 실제 체감 면적이 더 넓습니다. 주차는 건물 지하에 2대까지 무료, 추가 1대는 월 15만 원에 가능합니다.

 

수치는 저랑 거의 비슷했습니다.

그런데 임차인 입장에서 "여기 가보고 싶다"는 생각이 드는 건 완전히 달랐어요. 이게 처음에 제가 받은 충격이었습니다.

 

매물장은 결국 '상상력'을 파는 것

그때 이후로 제가 깨달은 게 있습니다.

 매물장은 정보 전달용이 아닙니다. 임차인이 그 공간에서 장사하는 장면, 직원들이 출퇴근하는 장면, 손님이 문 열고 들어오는 장면을 머릿속으로 그릴 수 있게 해주는 게 매물장이라고 생각합니다.

 그러니까 기둥 없는 구조, 1층 카페, 리모델링 연도, 주차 조건 같은 디테일이 다 그 상상을 돕는 요소들인 겁니다. 저는 그냥 스펙 시트를 올리고 있었던 거고요.

 

강남 압구정 쪽 상가를 올릴 때도 마찬가지였습니다.

"압구정로데오 인근, 1층, 전용 15평, 권리금 없음" 이것만 써놓으면 경쟁이 안 됩니다. 그 건물 1층 앞 유동인구가 저녁 6시 이후에 확 늘어나는 특성이 있다든지, 맞은편에 어떤 업종이 있어서 시너지가 된다든지, 그런 맥락을 써줘야 합니다. 직접 가서 보지 않으면 쓸 수 없는 내용들이요.

 

그럼 사진은 어떻게 다르게 찍어야 하냐

이건 제가 시행착오를 좀 겪고 나서 정착한 방식인데요.

 오전 10시~11시 사이, 자연광이 가장 자연스럽게 들어오는 시간대에 찍습니다. 조명 켜고 찍는 것보다 훨씬 낫더라고요. 그리고 무조건 가로로 찍습니다. 세로 사진은 공간이 좁아 보입니다.

 

앵글은 세 가지만 챙깁니다.

입구에서 안쪽, 안쪽에서 입구(창문 방향), 주차 또는 외부 전경. 이 세 장만 있어도 임차인이 공간을 거의 파악할 수 있습니다. 그 이상 찍는 건 오히려 역효과가 날 수도 있어요. 너무 많으면 산만합니다.

 

지금도 가끔 되새기는 그날

지금도 역삼이나 강남 쪽 매물 올릴 때 그날 그 중개사 매물장 생각이 납니다. 나는 왜 전화가 안 왔을까. 그 답이 사실 그 매물장 안에 다 있었습니다.  

매물이 나오면 일단 올리고 싶은 마음, 저도 압니다. 근데 2분만 더 쓰면 다르게 쓸 수 있습니다. 그 2분이 전화 한 통의 차이를 만들더라고요.  

발품을 팔았다면, 그 발품에서 얻은 걸 그대로 써주세요. 거기에 이미 경쟁력이 있습니다.

 

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