첫 임장, 이렇게 나가세요. - 강남 상가 임장, 처음엔 저도 허탕쳤습니다.

공인중개사 자격증을 따서 처음에 내가 몸 담았던 중개법인에 입사한 신입 공인중개사들이 임장에 처음 나가는 모습을 생각해 봅니다. 처음 임장 나가시는 분들 보면, 사실 좀 안쓰럽습니다. 저도 그랬거든요. 지도 하나 들고 무작정 걸어 다니다가, 다리만 아프고 건진 건 별로 없던 그 느낌. 그게 첫 임장의 현실입니다. 오늘은 그 시행착오를 조금이라도 줄여드리고 싶어서 씁니다.

임장활동

동선부터 짜야 합니다. 무작정 걷는 건 체력 낭비입니다.

임장 전날, 저는 반드시 카카오맵이나 네이버 지도를 켜고 '반경'을 그려봅니다. 반경 500m 안에 뭐가 있는지. 지하철 출구 어디가 유동인구가 많은지. 대로변인지, 이면도로인지. 그걸 먼저 머릿속에 그려놓고 나가야 합니다.

동선은 가능하면 '한 방향'으로 짭니다. 왔다 갔다 하면 같은 골목을 두 번 걷게 되는데, 그게 생각보다 시간을 많이 잡아먹습니다. 지하철 출구에서 시작해서 대로변 쭉 훑고, 이면도로로 내려오는 U자형이 제일 효율적이더라고요. 그리고 지도상에서 처음 시작하는 곳부터 마지막까지 순서대로 이동동선을 계획하고 그 경로 따라 이동하였습니다.

강남 기준으로 말씀드리면, 역삼역 같은 경우엔 1번 출구 쪽과 3번 출구 쪽 분위기가 완전히 다릅니다. 같은 역인데. 그래서 출구 선택부터 전략적으로 해야 합니다.

 

건물 앞에 섰을 때, 이 5가지는 꼭 봐야 합니다.

첫 번째로 보는 건 1층 공실 여부입니다.

1층이 비어 있으면, 이유를 생각해봐야 합니다. 권리금이 너무 높아서인지, 임대료가 현실을 벗어난 건지, 아니면 그냥 상권 자체가 죽어가는 건지. 공실 하나가 그 건물을 말해줍니다.

두 번째는 건물 입구와 계단 상태.

리모델링이 안 된 낡은 건물인데 입구가 좁고 어두우면, 사람들이 들어오길 꺼립니다. 당연한 얘기 같은데, 실제로 이걸 무시하고 계약한 분들이 꽤 됩니다.

세 번째는 주차 공간.

강남은 주차가 생각보다 민감합니다. 발레파킹이 되는지, 근처에 공영주차장이 있는지. 특히 네일샵, 피부과, 학원처럼 고객이 차를 끌고 오는 업종이라면 이건 생존 문제입니다.

네 번째는 간판 부착 가능 위치.

건물 외벽에 간판이 달릴 자리가 어딘지. 이게 나중에 임대차 계약할 때 특약으로 들어가는 부분인데, 처음 볼 때부터 확인해 두는 게 좋습니다.

다섯 번째는 유효 도달 거리.

지하철에서 걸어서 몇 분이냐가 아니라, '사람들이 실제로 이 건물 앞까지 오는가'입니다. 지도상 3분 거리인데 계단이 있거나 골목이 어두우면, 심리적 거리는 10분입니다.

 

 사진, 대충 찍으면 나중에 후회합니다.

저 처음엔 그냥 정면 한 장만 찍었습니다. 나중에 보면 뭔지 모르겠어요. 뭘 찍으려 했던 건지도.

사진은 이렇게 찍어야 합니다.

오전 10시~11시가 골든타임입니다. 햇빛이 앞면에 드는 시간이 건물마다 다른데, 이 시간대가 대부분 건물에서 제일 잘 나옵니다. 역광이면 건물이 어둡게 나오고, 공실처럼 보입니다.

각도는 정면보다 약간 비스듬하게 찍는 게 낫습니다. 정면 샷은 납작해 보입니다. 45도 각도에서 찍으면 건물 깊이와 입구가 동시에 담깁니다.

그리고 건물 전체 한 장, 1층 입구 클로즈업 한 장, 주변 골목 분위기 한 장. 최소 이 세 장은 찍어야 나중에 기억이 납니다. 

주변 환경, 이런 눈으로 보세요.

저는 임장할 때 카페 수를 셉니다. 카페가 많다는 건 낮 유동인구가 있다는 뜻입니다. 반대로 편의점은 밤 유동인구 지표입니다.

그리고 공사 중인 건물이 있는지도 봅니다. 인근에 대형 오피스 빌딩이 올라가고 있으면, 2~3년 뒤 유동인구 구조가 바뀔 수 있습니다. 지금 한산한 골목이 나중엔 점심 인파로 붐빌 수도 있거든요.

점심 시간대에 가면 더 잘 보입니다. 직장인들이 어디서 밥 먹고 어디 골목으로 이동하는지. 그 동선이 바로 상권의 실핏줄입니다.

 

솔직히 말하면, 저 첫 임장에서 이걸 놓쳤습니다.

부끄럽지만 씁니다.

첫 임장 때 저는 건물 외관만 보고 돌아왔습니다. 내부를 들어가 볼 생각을 못 했어요. 당연히 임장이니까 밖에서만 보는 거라고 생각했는데, 알고 보니 1층 상가는 문 열려 있으면 들어가서 층고, 기둥 위치, 환기 상태를 보는 게 맞습니다.

그리고 저녁 풍경을 안 봤습니다. 낮에 활기찬 곳이 저녁엔 텅 비는 경우가 있습니다. 강남 일부 오피스 상권이 딱 그렇습니다. 낮에는 직장인으로 북적이는데, 저녁 7시 넘으면 한산합니다. 저녁 장사를 생각하는 분이라면 이건 치명적입니다.

시간대를 달리해서 두 번 가보는 게 맞습니다. 귀찮아도.

 

첫 임장은 '정보를 모으는 시간'이 아니라 '눈을 훈련시키는 시간'입니다. 한 번으로 다 파악하려 하지 마세요. 저도 같은 건물을 세 번 가서야 계약을 추천한 적이 있습니다. 발품이 결국 가장 정확한 데이터입니다.

임장 관련해서 궁금하신 점 있으면 댓글 남겨주세요. 제가 직접 확인한 범위 안에서 솔직하게 답변드리겠습니다.

 

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