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신축 사무실이라고 무조건 좋은 것은 아닌 이유 — 강남 현장에서 본 현실 사무실을 찾는 분들과 이야기하다 보면 "신축이면 일단 괜찮지 않나요?"라는 질문을 자주 듣습니다. 외관이 깔끔하고 공용부가 새것처럼 정돈되어 있으니 첫인상이 좋은 건 당연합니다. 그런데 현장에서 신축과 구축을 함께 보여드리다 보면, 신축을 선호하다가 결국 구축으로 마음이 바뀌는 경우가 꽤 있습니다. 이유는 단순합니다. 비용입니다.신축은 좋은데, 임대 조건이 다릅니다.강남에서 신축 사무실은 임대 조건이 구축보다 높게 형성됩니다. 월세만 그런 게 아닙니다. 관리비 구조도 다릅니다. 로비 관리 수준, 보안 시스템, 엘리베이터 운영, 냉난방 설비, 주차장 시스템이 새로 갖춰진 만큼 그에 따른 비용이 반영됩니다.실제로 매물을 안내할 때 월세는 눈에 잘 들어오는데, 관리비는 상대적으로 가볍게 보시는 경우가 많습니다.. 2026. 4. 7.
사무실·상가 원상복구 특약, 왜 자꾸 분쟁이 생길까요? "나갈 때 원래대로 하면 되는 거 아니에요?"많은 분들이 이렇게 가볍게 생각하십니다. 그런데 막상 퇴실 단계가 되면 철거 범위, 바닥·천장 복구, 칸막이 처리를 두고 임대인과 임차인의 해석이 완전히 엇갈리는 경우가 정말 많습니다. 계약할 때 보증금·월세·관리비 숫자에만 집중하다 보면 특약이 허술하게 넘어가고, 그 대가를 퇴실할 때 치르게 됩니다."원상 복구한다" 한 문장이 문제의 시작입니다.원상복구 분쟁에서 가장 자주 나오는 질문이 있습니다. "어디까지 철거해야 하나요?" 계약서에는 대부분 "임차인은 퇴실 시 원상 복구한다"는 한 문장만 있습니다. 이 한 줄로는 실제 철거 범위를 명확히 알기 어렵습니다.임차인이 설치한 칸막이, 조명, 간판, 바닥 마감, 전기 배선, 냉난방 설비까지 모두 철거해야 하는지,.. 2026. 4. 7.
렌트프리, 무상임대, 착공기간 — 헷갈리면 계약 후에 싸웁니다. 사무실이나 상가 계약을 준비하다 보면 렌트프리라는 말을 자주 듣습니다. "렌트프리 1개월 해드릴게요"라는 말을 듣고 기분 좋게 계약했는데, 나중에 관리비는 내야 한다는 말을 들으면 당황스럽습니다. 이런 혼선이 생기는 이유는 렌트프리, 무상임대, 착공기간이라는 용어가 현장에서 뒤섞여 사용되기 때문입니다.착공기간 2개월, 임대인과 해석이 달랐던 경험직접 겪은 일입니다. 역삼동 오피스 계약에서 착공기간 2개월을 계약서에 넣었습니다. 착공기간은 입주 전 내부 공사를 진행하는 기간입니다. 저는 이 기간 동안 임대료는 없고 관리비만 내는 방식으로 이해했습니다. 일반적으로 착공기간, 영어로 핏아웃(Fit-out) 기간은 그렇게 적용됩니다. 그런데 임대인이 다르게 해석했습니다. 착공기간 동안 임대료는 물론 관리비까지 .. 2026. 4. 6.
사무실 임대 계약이 직전에 틀어지는 이유 — 현장에서 겪은 것들 계약이 거의 다 됐다고 생각했는데 마지막 순간에 무산되는 경우가 있습니다. 저도 여러 번 겪었습니다. 그중 아직도 기억에 남는 건 계약 전날 밤 8시에 걸려온 전화입니다. "내일 계약인데요, 임대료에 VAT 포함이죠?" 몇 주에 걸쳐 매물을 보고, 조건을 협의하고, 계약서 초안까지 주고받은 상황이었습니다. 부동산 임대차에서 임대료와 관리비는 VAT 별도가 당연한 관행입니다. 사무실 이전이 처음도 아닌 분이 계약 전날 밤에 당연하다는 듯이 "VAT 포함이죠?"라고 물어보는 겁니다. 아마 그사이에 다른 매물을 봤거나 더 좋은 조건의 자리가 나왔나 싶었습니다. VAT 문제를 빌미로 조건을 흔들거나 계약을 뒤집으려는 경우가 실제로 있기 때문입니다. 결국 그 계약은 무산됐습니다. 오늘은 이런 경험을 바탕으로 사무.. 2026. 4. 6.
좋은 입지처럼 보여도 계약 전에 다시 봐야 하는 것들 — 두 번 가봐야 보이는 것들 공인중개사인 저도 같은 매물을 처음 임장할 때와 예비 임차인을 모시고 투어할 때 느낌이 다를 때가 있습니다. 처음 방문에서 보지 못했던 부분이 두 번째에 눈에 들어오고, "저것이 있었나" 싶은 것들이 보이기도 합니다. 한 번은 계약서를 작성하다가 소화전 위치 확인이 필요해서 다시 건물을 찾아간 적도 있습니다. 그만큼 사무실은 여러 번 봐야 제대로 보입니다. 오늘은 입지가 좋아 보이는 매물도 계약 전에 다시 확인해야 할 것들을 현장 경험 중심으로 정리해 드립니다. 가시성 — 역세권이어도 찾기 어려운 건물이 있습니다.같은 역세권이라도 건물에 따라 가시성이 전혀 다릅니다. 건물 외부에서 간판이 보이는지, 엘리베이터에서 내렸을 때 사무실을 바로 찾을 수 있는지, 1층 로비에 입주사 안내판이 있는지가 실제 고객 .. 2026. 4. 1.
건축물대장과 등기부등본, 사무실 계약 전에 왜 꼭 봐야 할까 — 현장에서 직접 겪은 두 가지 이야기 공인중개사로 일하면서 건축물대장과 등기부등본을 확인하는 건 가장 기본적인 절차입니다. 그런데 이 서류들이 왜 중요한지는 직접 문제를 겪어봐야 실감하게 됩니다. 저도 두 번의 경험을 통해 이 서류의 무게를 몸으로 배웠습니다.신탁 물건이었다는 걸 등기부등본에서 발견했을 때 매물을 검토하다가 등기부등본을 열어보니 신탁 물건이었습니다. 근저당 이외에도 신탁을 통해 상당한 대출이 발생한 건물이었습니다. 신탁 물건은 일반적인 근저당과 달리 임차인 보증금 보호가 훨씬 복잡해집니다. 바로 임대인에게 전화했습니다. 그런데 임대인 반응이 이상했습니다. "문제될 것 없다, 내가 다 책임진다"는 말을 하면서 얼버무렸습니다. 오히려 그 반응이 더 불안했습니다. 문제가 없다면 명확하게 설명하면 될 텐데, 그러지 않았으니까요. 결.. 2026. 3. 31.
사무실 임대차 계약서 특약, 이것들은 꼭 확인하세요 — 현장에서 직접 겪은 것들 계약서에서 보증금과 월세는 꼼꼼히 보는데, 특약은 대충 훑고 넘어가는 경우가 많습니다. 그런데 실제 분쟁이나 예상치 못한 비용은 대부분 특약에서 시작됩니다. 제가 직접 겪은 두 가지 사례로 시작하겠습니다. 간판 3개를 달고 싶었는데 1개만 허용된다고 했을 때제가 처음 계약을 진행한 건이었습니다. 예비 임차인이 간판을 총 3개 달고 싶다고 임대인에게 전달해달라고 했습니다. 당시 저도 간판 관련 규정을 잘 몰랐던 터라 그대로 임대인에게 전달했습니다. 돌아온 답변은 임차인당 간판은 1개만 허용한다는 거였습니다.임차인 입장에서는 당연히 실망했습니다. 상가에서 간판은 사업성의 생명과도 같습니다. 어떤 업종이냐에 따라 간판 개수와 위치가 매출에 직결됩니다. 계속 협의한 끝에 결국 2개로 합의하고 계약을 진행했습니다.. 2026. 3. 23.

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