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신탁원부, 확인하셨나요? — 등기부등본만 봤다가 낭패 볼 뻔한 사무실 임대차 이야기 강남에서 사무실을 알아보시는 분들, 등기부등본은 꼭 확인하시죠. 근데 신탁원부까지 보시는 분은 많지 않습니다. 저도 현장에서 직접 겪기 전까지는 그 차이가 이렇게 클 줄 몰랐어요. 오늘 내용은 신탁원부에 대한 자세한 내용과 확인해야 할 사항까지 알게 되었던 값진 경험이었습니다.임장 중에 잡은 물건이었습니다.발품을 팔다가 눈에 띈 사무실 매물이었어요. 중도퇴실하는 임차인이 있는 물건이었고, 마침 네이버 부동산 광고를 보고 전화 문의를 주신 예비 임차인분이 계셨습니다. 타이밍이 딱 맞아서 투어 일정을 잡았죠.물건 자체는 나쁘지 않았어요. 위치도 괜찮고, 면적도 문의 고객이 찾는 조건에 맞았고. 그런데 저는 계약 전에 등기사항전부증명서를 먼저 뽑아봤습니다. 등기부등본 을구에 근저당이 한가득이었어요.을구를 보니.. 2026. 6. 1.
특약이 분쟁을 막습니다. - 종로 호스텔 임대차, 직접 부딪히며 배운 것들 공인중개사에게 계약서 작성은 소중하면서도 머리 아픈 업무 중 하나라고 생각합니다. 계약서를 쓰면서 머리가 아팠던 적이 있으신가요. 저는 있습니다. 딱 한 건. 지금도 기억이 선명합니다. 그 계약을 통해서 머리도 아팠지만 저를 성장시키는 계기도 되었습니다. 종로에 있는 부동산 매물이었는데 업종은 호스텔이었습니다.임대인도 임차인도 전문가였다.강북에서 일하던 시절, 종로에 있는 호스텔 물건 임대차 계약을 맡게 됐습니다. 외국인 여행객을 대상으로 하는 숙박업 공간이었고, 계약 규모도 작지 않았습니다.임대인은 부동산 임대업을 오래 해온 분이었습니다. 건물도 여럿 갖고 있고, 계약서 한 줄 한 줄을 꼼꼼히 읽는 분이었죠. 임차인도 만만치 않았습니다. 부동산에 대해 나름 전문적인 지식을 갖고 있는 사업자였습니다. 저.. 2026. 5. 28.
계약 전날, 저는 이 세 가지를 반드시 확인합니다. - 서류 준비, 임대인 의사, 임차인 최종 결정 강남에서 상업용 부동산을 중개하다 보면, 계약이 가장 위험한 순간은 계약 당일이 아닙니다. 전날 저녁입니다. 아직 서로 얼굴을 마주하지 않은 그 시간에, 생각보다 많은 것들이 흔들립니다. 그래서 저는 내일 있을 계약에 대비하여 서류 준비, 임대인과 임차인이 의사에 대하여 다시 한번 복기를 하며 계약서 내용을 꼼꼼히 살핍니다. 특히 특약 부분의 내용은 다시 한번 챙기게 됩니다. 그런데 계약 전날 저도 한 번 크게 당했습니다. 초보 중개사 시절 이야기입니다.계약서에 VAT 언급이 없었습니다. - 그게 문제였습니다.임대료를 협의하고, 조건을 조율하고, 계약서까지 작성해서 양쪽에 전달했습니다. 저는 당연히 월세는 VAT 별도라고 생각하고 있었습니다. 상업용 부동산에서는 그게 기본 아닌가, 싶었거든요. 그런데 계.. 2026. 5. 26.
임대인이 원하는 가격, 임차인이 원하는 가격 - 그 사이에서 제가 하는 일 공인중개사 업무는 쉽지가 않죠. 공인중개사 일은 부동산 관련 일이지만 엄밀히 말하면 인간관계와 관련된 일이라고 생각합니다. 혹시 이런 경험 있으신가요? 마음에 드는 사무실을 찾았는데, 임대료가 딱 한 끗 차이로 안 맞는 상황. 임대인한테 조금만 더 깎아달라고 해봤는데, 중개인이 그냥 "임대인이 안 된다고 합니다"라는 말만 돌아오는 경우요. 반대로 임대인 입장에서는, 임차인이 말도 안 되는 조건을 요구하는 것 같은데 중개인이 자꾸 그쪽 편을 드는 것 같아 불편했던 적 있으신가요?저는 그 중간에 있는 사람입니다.임대인과 임차인 사이. 양쪽 모두 납득할 수 있는 접점을 찾는 게 제 일입니다. 말은 쉽습니다. 실제로는 어느 한쪽에서 반드시 불만이 나옵니다. 어떤 건은 처음부터 부드럽게 흘러가고, 어떤 건은 시작.. 2026. 5. 23.
역삼역에서 건물까지 같이 걸었더니 계약이 됐습니다. - 지도로 보여주는 것과 직접 걷는 것은 다릅니다. 솔직히, 이 계약은 제가 예상한 속도보다 훨씬 빨리 끝났습니다.오전에 네이버부동산에 매물 광고를 올렸어요. 11시쯤 전화가 왔습니다. 세무법인을 운영 중이신 분이었는데, 사무실 이전을 검토 중이라고 하셨어요. "오늘 오후에 볼 수 있나요?" 1시 30분에 보기로 했습니다.그리고 그 주 금요일에 계약서에 도장을 찍었습니다.세무법인이 사무실을 고르는 기준은 일반 회사와 다릅니다.처음 통화할 때부터 이 분의 우선순위가 명확했어요."역삼역에서 얼마나 걸려요?"라는 질문이 아니었습니다. "역삼세무서 하고역삼세무서하고 가깝나요?"였어요. 이게 핵심이었습니다. 세무법인 입장에서는 지하철 역보다 세무서와의 접근성이 훨씬 중요하거든요. 담당자들이 세무서를 들락날락하는 일이 잦으니까요.40평 규모면 직원 수도 어느 정도 .. 2026. 5. 20.
고객과 첫 만남 5분이 전체 투어를 결정합니다. - 실제로 느낀 것 저는 초보 공인중개사로 일하면서 고객과의 첫 만남이 떨리기도 했지만 마음을 다 잡고 투어 전에 고객을 위해 준비해야 하는 것이 무엇일지 고민했습니다. 솔직히 처음엔 그냥 매물만 잘 보여주면 된다고 생각했습니다. 강남 상가나 사무실 투어를 나가면서, 현장 준비에만 집중했어요. 이 층은 어떻고, 저 매물은 어떻고, 옆 건물이랑 비교하면 어떤 장점이 있고. 그런데 어느 날 문득 느낀 게 있었습니다. 계약이 잘 된 날이랑 그렇지 않은 날, 공통점이 있더라고요. 매물 질이 아니었습니다. 첫 5분이었습니다.처음 만나는 장소부터가 이미 시작입니다고객과 처음 만나는 장소, 별거 아닌 것 같죠?저는 지금 거의 무조건 사무소 앞이나 건물 로비처럼 실내에서 만납니다. 강남역 9번 출구 앞에서 만나자고 했다가 한여름에 땡볕에.. 2026. 5. 16.
가격 깎아달라는 전화, 어떻게 대응했냐고요? - 상황별 실제 멘트 배테랑 공인중개사에게도 부동산 계약에서 가격 깎아달라는 내용의 전화를 받는 것이 가장 힘든 경우일 것입니다. 솔직히 말씀드리면, 이 전화가 제일 힘듭니다. 매물 문의도 아니고, 계약 진행도 아니고. 딱 하나만 원하는 전화. "조금만 더 깎아줄 수 있나요?" 처음엔 저도 어떻게 대응해야 할지 몰랐습니다. 너무 단호하게 자르면 손님이 끊기고, 너무 유연하게 대응하면 임대인한테 신뢰를 잃고. 몇 년 치 전화를 돌아보면서 제가 느낀 걸 한번 정리해 봤습니다.네고 요청 — "조금 조정 안 되나요?"이 질문, 언제인가 정말 하루에도 몇 번씩 옵니다.제가 처음에 자주 했던 실수가 있어요. "임대인분께 한번 여쭤볼게요"라고 바로 받아치는 것. 그러면 손님 입장에선 '아, 여지가 있구나'로 받아들입니다. 기대를 세워놓고.. 2026. 5. 14.
10분 통화에서 고객이 원하는 것을 알아내는 법 - 질문의 순서가 중요합니다. 부동산 공인중개사로서 임장활동 후에 해당 매물에 대한 정보를 정리하고 플랫폼에 광고하고 난 후에는 고객으로 전화로 문의를 받게 됩니다. 초보 공인중개사인 경우 고객으로부터 전화를 받았을 때 어떻게 그 문의 또는 질문사항에 답변해야 하는지 당황할 때가 있습니다. 그래서 고객으로부터 매물에 대한 질문을 받았을 때 어떻게 답변해야 하는지, 어떻게 통화를 이끌고 나갈지 순서를 정하게 됩니다. 자신만의 프로세스를 정립하고 순서를 정하지만 그 방법이 쉬운 것만은 아닙니다.그래서 겪었던 경험담을 함께 나누려고 합니다.첫 통화에서 고객을 잃은 적이 있습니다.고객께서 전화 문의를 주시면 나만의 프로세스대로 진행하는 방법을 세웠습니다. 매물 문의 전화가 왔고, 저는 나름 효율적으로 진행하려고 했습니다. 위치, 면적, 그리.. 2026. 5. 13.
매물 관리를 안 했더니 허위매물 신고가 왔습니다. - 플랫폼 관리 루틴의 중요성 공인중개사 업무를 하면서 허위매물 신고를 당하는 것은 자연스러운 것인가요? 어떻게들 생각하세요? 저는 공인중개사 일을 하면서 5번 정도의 허위 매물 신고를 당했던 경험이 있습니다. 처음에 허위매물 신고를 당했다고 소속 부동산법인 회사로부터 연락을 받았을 때 굉장히 당황했습니다. 어떤 이유에서 일까? 어떤 매물 때문에 허위매물 신고를 당했을까? 어쨌든 해당 매물이 어떤 것인지 확인하고 허위매물 신고에 대한 해명을 진행해야 합니다. 당황스럽고 땀도 나는 일이지만 클린센터에게 설명과 해명을 진행해야 합니다. 허위매물을 올린 건 아니었지만, 결과적으로 신고를 받았습니다. 그 이유를 생각해보니 임대인께 연락을 안 한 게 화근이었습니다. ■ 계약은 됐는데, 광고는 살아 있었다.강남 쪽 상가 매물을 네이버 부동산에 .. 2026. 5. 12.
스마트폰으로 찍은 사진이 DSLR보다 잘 나온 이유 - 매물 사진 촬영 실전 저는 현재 스마트폰으로 부동산 임장 사진을 촬영하고 있습니다. 예전 DSLR로 촬영하는 것보다 훨씬 간단하고 사진 품질도 나쁘지 않아서입니다. 그럼에도 불구하고 매물 사진 촬영 시 유의해야 할 점에 대하여 오늘 이야기해보려고 합니다. 해당 매물에 도착하여 사진 촬영 시, 각도, 시간, 빛 하나만 바꿔도 달라집니다. 직접 비교해봤습니다."사진이랑 다르네요."고객이 문을 열고 들어오자마자 한 말입니다. 당황했냐고요? 솔직히 말하면, 할 말이 없었습니다. 제가 올린 매물 사진이 문제였거든요.그때 저는 DSLR로 찍은 사진을 편집 프로그램으로 보정했습니다. 밝기, 채도, 선명도. 조금 더, 조금 더 하다 보니 어느 순간 실제 공간과 전혀 다른 사진이 되어 있었습니다. 저는 예쁘게 만들었다고 생각했는데, 고객 눈.. 2026. 5. 11.

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