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강북에서 강남으로 - 공인중개사가 임장 지역을 바꾼 이유 저는 원래 강남 공인중개사가 아니었습니다. 광화문, 시청역, 종로구, 을지로 일대에서 상가·사무실 임대차를 전문으로 하던 공인중개사였습니다. 강북에서 꽤 오랜 시간 일했습니다.그러다 새로운 중개법인으로 이전하면서 강남권 상가·사무실로 타깃을 바꿨습니다. 지금은 역삼동·삼성동 일대를 주력으로 임장하고 있습니다. 오늘은 그 과정에서 느낀 것들을 솔직하게 정리해 드립니다.종로3가에서 동대문 방향 빌딩들, 임장 대상에서 뺀 이유강북에서 일할 때 종로3가에서 동대문 방향 빌딩들을 임장 대상에서 제외한 적이 있습니다. 이유는 단순했습니다. 엘리베이터가 없는 빌딩, 주차가 아예 안 되는 빌딩들이 많았기 때문입니다.6층짜리 건물인데 계단으로만 올라가야 하는 사무실. 직접 걸어보면 압니다. 임차인에게 권하기가 어렵습니다.. 2026. 4. 27.
공인중개사가 임장을 멈추지 않는 이유 — 데이터가 보여주지 못하는 것들 공실클럽이나 네이버 부동산에서 매물 정보를 보면 층수가 표기되어 있습니다. 건축물대장에도 층수가 나옵니다. 그런데 직접 가보면 다른 경우가 있습니다. 분명히 1층이라고 나와있는 매물인데, 현장에 가보니 도로보다 낮은 위치에 있는 겁니다. 건축물대장상 1층이지만 실제로는 계단을 내려가야 진입할 수 있는 구조입니다. 1층과 지하 1층 사이 어딘가에 걸쳐있는 매물도 있습니다. 지도에서는, 사진에서는 절대 알 수 없는 정보입니다. 직접 가봐야만 압니다. 저는 이런 경험이 쌓이면서 임장을 더 철저하게 다니게 됐습니다.데이터는 과거를 보여주고, 임장은 현재를 보여줍니다. 수치상 하루 유동인구가 3만 명이 넘는 지역이 있었습니다. 그런데 직접 걸어보니 대부분 환승 통로를 빠르게 지나가는 인구였습니다. 실제로 상권에 .. 2026. 4. 26.
강남 역세권 15평 카페, 계약 직전에 파기된 이유 — 임대료부터 임대인 성향까지 직접 겪은 것들 강남에서 카페 창업을 준비하는 분들이 가장 먼저 묻는 게 "임대료가 얼마예요?"입니다. 그런데 현장에서 수십 건을 중개해보니, 임대료보다 더 중요한 게 따로 있었습니다. 바로 임대인이 어떤 사람인가입니다. 이게 계약 성사 여부를 가르는 경우가 생각보다 많습니다.계약 직전, 100만 원 차이로 파기된 이유얼마 전 제가 직접 진행하다 무산된 계약 건이 있습니다. 강남 역세권 8층 빌딩 1층, 오랫동안 공실로 남아있던 카페 자리였습니다. 건물주는 남편이 운영하던 빌딩을 상속받은 홀어머니였습니다. 특이한 요구가 있었는데, 계약 전에 예비 임차인을 직접 만나서 면접을 보겠다는 거였습니다. 처음엔 당황스러웠지만, 빌딩에 애착이 강한 분이라 이해하고 자리를 만들었습니다. 예비 임차인은 울산에서 카페를 성공적으로 운영.. 2026. 4. 23.
계약서 특약 몇 줄이 보증금을 지킵니다 — 강남 상가 원상복구 분쟁 예방법 원상복구 문제로 분쟁에 휘말리는 건 공인중개사로서 일을 제대로 못 한 겁니다. 저는 그렇게 생각합니다. 계약할 때 특약을 꼼꼼히 써두면 퇴거할 때 싸울 일이 없습니다. 강남에서 상가 임대차를 전문으로 하다 보면 원상복구 분쟁 이야기를 자주 듣습니다. 대부분은 계약서에 "임차인은 계약 종료 시 원상복구 의무를 진다"는 한 줄만 달랑 있는 경우입니다. 그 한 줄이 나중에 수백만 원, 수천만 원짜리 싸움의 씨앗이 됩니다. "이렇게 꼼꼼하게 써주는 중개사는 처음 봤다"얼마 전 강남 상가 임대차 계약을 진행하면서, 특약란에 원상복구 관련 내용을 평소보다 꼼꼼하게 작성했습니다. 입주 당시 상태 기록 방법, 원상복구 범위 한정, 자연 노후화 면책, 비용 산정 기준까지 항목별로 구체적으로 넣었습니다.계약 후 임차인분이.. 2026. 4. 22.
상가 권리금, 들어갈 때부터 나올 때를 생각해야 합니다 — 강남 현장에서 본 회수 실패 패턴 강남에서 상가 임대차를 중개하다 보면 권리금 관련 이야기를 자주 듣습니다. 들어갈 때는 권리금을 내고 들어가면서, 나올 때 권리금을 제대로 회수하지 못하는 경우가 생각보다 많습니다. 수년간의 영업 노력이 마지막 단계에서 허무하게 사라지는 겁니다. 오늘은 권리금이 무엇인지, 회수 실패가 왜 생기는지, 그리고 계약할 때 미리 챙겨야 할 것들을 정리해 드립니다. 권리금이란 무엇인가요? 권리금은 크게 네 가지로 나뉩니다. 우선 바닥권리금입니다. 번화가, 역세권, 대로변처럼 자리 자체의 희소성에서 나오는 프리미엄입니다. 건물이 노후화돼도 입지가 좋으면 바닥권리금은 유지되거나 오히려 오르는 경향이 있습니다. 네 가지 중 가격에 가장 큰 영향을 미칩니다. 시설권리금은 임차인이 직접 투자한 인테리어, 주방기기, 냉난방.. 2026. 4. 21.
강남 임대료, 꼭 비쌀 필요 없습니다 — 발품으로 찾은 골목상권 3곳 저는 일주일에 2~3회 강남권 임장을 다닙니다. 매물을 보러 다니다 보면 자연스럽게 골목골목을 걷게 됩니다. 그러면서 알게 된 게 있습니다. 메인 상권에서 5분만 걸어 들어가면 임대료가 절반 이하인데, 사람은 충분히 다니는 골목들이 있다는 겁니다. 오늘 소개하는 세 곳은 상권 분석 전문가처럼 데이터를 뽑은 게 아닙니다. 임장 다니면서 직접 걸어보고, 시간대별로 사람 흐름을 눈으로 확인한 곳들입니다. 언주역 뒷골목 — 직장인이 점심마다 쏟아지는 곳언주역 4번 출구에서 도보 3~5분 거리 주택가입니다. 강남대로변을 걷다가 처음 이 골목으로 꺾어 들어갔을 때 솔직히 반가웠습니다. 주변에 중소기업과 IT 스타트업 사무실이 많아서인지, 점심시간이 되면 골목 안까지 직장인들이 들어옵니다. 메인 도로와 분위기가 완전.. 2026. 4. 20.
강남역 지하상가, 직접 걸어보니 이랬습니다 — 창업 전 알아야 할 현실 강남역, 역삼역, 선릉역, 삼성역. 저는 임장 다니면서 이 역들의 지하상가를 여러 번 걸어봤습니다. 공통점이 하나 있었습니다. 어느 시간대에 가도 사람이 많다는 겁니다. 지하상가 앞에 나와서 호객 행위를 하는 상인들, 사인 간판에 빼곡히 적힌 홍보 문구들. 그 모습이 오히려 이 상권이 얼마나 치열한 곳인지를 보여주는 것 같았습니다. 유동인구도 흔히 생각하는 것처럼 2030세대만 있는 게 아니었습니다. 중년, 노년층까지 다양한 연령대가 오고 갔습니다. 강남역 지하상가, 직접 걸어보니강남역 지하상가는 다른 역들과 비교해도 업종 다양성이 확실히 달랐습니다. 액세서리, 의류, 휴대폰 용품, 뷰티 등 다양한 업종이 촘촘하게 들어서 있었습니다. 매장 안에만 있는 게 아니라 통로에 나와서 직접 손님을 끌어들이는 상인.. 2026. 4. 16.
강남 코너 상가, 정말 더 비쌀 만한가요? — 직접 중개하면서 느낀 것들 강남에서 상가를 찾는 분들이 자주 묻는 질문이 있습니다. "코너 상가가 더 좋은 건가요?" 저도 처음엔 당연히 그렇다고 생각했습니다. 그런데 직접 코너 상가를 중개해 보고 나서 생각이 조금 달라졌습니다.코너 상가를 중개하면서 느낀 것 흥미로웠던 건, 제가 경험한 고객들 중에 처음부터 "코너 자리를 찾고 있습니다"라고 말하는 분이 거의 없었다는 겁니다. 대부분은 유동인구, 임대료, 업종 적합성을 먼저 따졌고, 코너 여부는 그 다음 문제였습니다. 코너 상가의 가치는 제가 먼저 설명해야 임차인이 인식하는 경우가 많았습니다. 직접 중개해보니 일자로 늘어선 상가와 비교했을 때 유동인구 접근성이 확실히 달랐습니다. 두 방향에서 사람이 흘러들어오니 노출 자체가 다릅니다. 같은 골목이라도 코너에 있는 매장은 멀리서부터.. 2026. 4. 15.
압구정 로데오 vs 청담동 — 직접 걸어본 공인중개사가 본 두 상권의 차이 압구정과 청담동은 지도상으로는 붙어있지만, 걸어보면 분위기가 완전히 다릅니다. 저는 임장 활동으로도 가고, 지인들과 약속이 그쪽으로 잡히면 개인적으로도 자주 걸어 다녔습니다. 공인중개사 눈으로 보면 그냥 지나치기 어려운 것들이 보이더라고요.오늘은 데이터보다 직접 걸으면서 느낀 두 상권의 현실을 솔직하게 정리해 드립니다.압구정 로데오 — 의원이 이렇게 많은 곳이 또 있을까요?압구정을 처음 임장 다닐 때 가장 먼저 눈에 들어온 게 의원들이었습니다. 피부과, 성형외과가 한 블록에 몇 개씩 몰려있는 곳은 강남에서도 압구정이 독보적입니다. 간판만 봐도 피부과, 성형외과, 리프팅, 레이저 시술 관련 문구가 가득합니다.더 인상적이었던 건 외국에서 온 분들이 많다는 점이었습니다. 성형수술을 받고 붕대나 마스크를 한 채.. 2026. 4. 13.
역삼역 vs 선릉역, 창업하기 좋은 곳은 어디일까요 — 직접 걸어본 두 상권 비교 역삼역과 선릉역은 지하철 두 정거장 차이입니다. 그런데 걸어보면 분위기가 꽤 다릅니다. 저는 이 두 역 주변을 임장으로도, 개인적으로도 자주 다녔습니다. 오늘은 데이터보다 직접 걸으면서 느낀 것들을 중심으로 정리해 드립니다.역삼역 — 테헤란로 뒤편에 숨은 가성비 식당들 역삼역 하면 GS타워, 강남파이낸스센터 같은 대형 오피스 빌딩이 먼저 떠오릅니다. 실제로 이 일대를 걷다 보면 회사원들이 정말 많습니다. 그런데 흥미로운 게 있습니다. 테헤란로 메인 도로에서 한 블록만 들어가면 분위기가 완전히 달라집니다. 이면도로에는 식당들이 촘촘하게 들어서 있고, 숨은 맛집도 꽤 있습니다. 놀라운 건 가격입니다. 강남인데 점심 한 끼에 8,000~10,000원 수준인 가성비 식당들이 이면도로에 살아있습니다. 주변 직장인.. 2026. 4. 11.

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